Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА
КАФЕДРА СПЕЦИАЛЬНЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ ДИСЦИПЛИН
Выпускная квалификационная работа
Тема: «Развитие договорных форм найма жилого помещения»
Научный руководитель:
Бартошук Лариса Артуровна,
доцент
ХАБАРОВСК
2001 ГОД
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ.. 3
Глава I. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 12
1.1. Право на получение жилого помещения как реализация права на жилище. 12
1.2. Понятие договора найма жилого помещения. 20
1.3. Основание для заключения договора социального найма. 24
1.4. Предмет жилищного найма. 28
1.5. Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель. 30
1.6. Договор аренды жилого помещения. 34
1.7. Отличие договора социального найма от коммерческого найма. 36
1.8. Общие требования к договорам найма жилого помещения. 39
1.9. Поднаем жилого помещения. 40
Глава II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 43
2.1. Права нанимателя и членов его семьи. 43
2.2. Временные жильцы.. 47
2.3. Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения. 48
2.4. Обязанности наймодателя жилого помещения. 51
2.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения. 53
2.6. Обязанности нанимателя жилого помещения. 56
2.7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма. 57
Глава III. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 76
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ... 79
ВВЕДЕНИЕОдной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.
Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.
Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.
Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период 1991-2000 годов подтвердил эффективность направлений жилищной реформы, намеченных более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить в качестве заложивших фундаментальные основы преобразований:
Закон РСФСР от 24.12.90. № 443 "О собственности в РСФСР", снявший количественные и стоимостные ограничения в праве собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения, и наделивший правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы (утратил силу после принятия Федерального закона от 30.11.94. № 52-ФЗ);
Закон РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установивший основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов и определивший правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье;
Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", определивший основные принципы реализации конституционного права граждан России на жилище, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере, а также принципы новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. В развитие данного Закона Правительство России реализует Государственную целевую программу "Жилище".
В этих документах был также закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов. Было предусмотрено выполнение следующих первостепенных задач:
осуществление быстрого перехода от доминирующего положения государства в качестве основного собственника жилья к частной и муниципальной собственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и передачи прав по управлению недвижимостью реальным собственникам;
формирование однозначной правовой основы, устанавливающей права собственности на недвижимость в жилищной сфере, включая земельные участки;
реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффективное распределение и использование жилищного фонда;
создание новых механизмов финансирования и кредитования жилищного сектора, направленных, в первую очередь, на привлечение внебюджетных средств;
демонополизация и приватизация строительной, ремонтной и жилищно-эксплуатационной деятельности;
реализация программ социальной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, исходя из принципа обеспечения малоимущим слоям населения социально приемлемых жилищных условий[1].
Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставленных задач. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в процессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных им функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. Муниципальный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации.
В г. Владивостоке за годы реформ так изменилось количественное соотношение по формам собственности жилищного фонда:
Таблица 1
Жилищный фонд г. Владивостока по формам собственности
Виды собственности на 01.01.91, в % на 01.01.98, в % Государственный (ведомственный) 31,5 6,3 Муниципальный 63,6 35,6 Частный 3.4 55,4 Другие 1,5 2,7Произошло резкое увеличение (с 3,4 % до 55,4 %) жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд) вследствие приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, а также строительства домов, квартир за счет личных средств граждан. Из таблицы не видно, но на самом деле в результате приемки ведомственного жилья в настоящее время в муниципальной собственности г. Владивостока находится более 9 млн. кв. м общей площади жилья. В то же время значительное количество жилых помещений (более 50 %) в муниципальных домах находится в личной собственности граждан и учтено в таблице в строке «частный жилищный фонд».
Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.
Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах России в различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов частного жилья. Итог - почти на 2 миллиона уменьшилось количество очередников на улучшение жилищных условий. В Приморском крае на рынке жилья конкурируют 144 риэлтерские фирмы различной организационно-правовой формы, осуществляющие сделки с недвижимостью в жилищной сфере.
В 1995 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно увеличивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, частной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов жилья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными. К сожалению, это не относится к Приморскому краю, т.к. в нем идет спад жилищного строительства: в 1994 году было введено 461,3 тыс. кв. м. жилья, в 1995 г. - 353.5 тыс. кв. м., в 1996 г. - 233,5 тыс. кв. м., в 1997 г. - 234,1 тыс. кв. м., в 1998 г. - 189,7 тыс. кв. м., в 1999 г. - небольшой рост по причине массовой регистрации так называемых «объектов незавершенного строительства» - 237,1 тыс. кв. м.; за 2000 год введено всего 187,2 тыс. кв. м.
Из приведенных данных видно, что взаимоотношения в жилищной сфере претерпели значительные изменения. Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации государство берет на себя обязательство предоставить жилище бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Для всех остальных категорий граждан государство участвует в реализации их конституционного права на жилище тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищной строительство, создают условия для осуществления права на жилище[2].
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:
основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:
осуществление права пользования жилыми помещениями;
требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;
контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами "Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. В основном исследования в этой области проведены кандидатом юридических наук Крашенинниковым П.В., который является одним из авторов одной из нескольких новых редакций Жилищного кодекса (находятся на рассмотрении в Государственной Думе Российской Федерации еще с 1994 года), а также автором и исследователем большинства нормативных актов, принятых в жилищной сфере за последний период. Большой вклад в развитие и изучение жилищного законодательства внес П.И. Седугин - Заслуженный юрист Российской Федерации, Государственный советник юстиции 3 класса, кандидат юридических наук, советник Управления конституционных основ частного права Конституционного суда Российской Федерации, который практическую и научную деятельность сочетает с чтением лекций по курсу «Жилищное право» в различных юридических вузах. Им подготовлен и издан в 1997 г. первый учебник по названному курсу (Москва, Издательская группа ИНФРА.· М · НОРМА, 1997. - 320 с.). Комментарий к главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, части второй, проведен заведующим отделом гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения, кандидатом юридических наук В.Н. Литовкиным, причем его комментарии, данные в издании ГК РФ, ч. II 1996 года (под общей редакцией О.Н. Садикова), отличаются от комментариев, данных в издании ее же в 1998 и последующих годах. Это связано, в первую очередь, с уже накопившейся за срок чуть более четырех лет судебно-арбитражной практикой. В работе использованы:
• Конституция Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации, части I и II (далее по тексту - ГК РФ);
• Жилищный кодекс РСФСР (официальный текст на 1 марта 1998 года
(далее по тексту - ЖК РСФСР);
• законы РФ, РСФСР, федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «О товариществах собственников жилья» (далее по тексту Закон или ФЗ);
• указы Президента Российской Федерации: от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов», от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»;
• постановления Правительства Российской Федерации: от 22 сентября 1993 года № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и предоставлении гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг», от 18 июля 1996 года № 707 « О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»; от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», от 13 октября 1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», от 20 декабря 1997 г. № 1613 «О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998 - 2000 годы», от 2 августа 1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» и другие;
• приказы Министерства по жилищной и строительной политике Российской Федерации (позже - Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, Министерства по земельной, строительной и жилищной политике Российской Федерации, в настоящее время - Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) сокращенно – Госстроя России;
• постановления администрации Приморского края, Губернатора Приморского края;
• постановления главы администрации (мэра) г. Владивостока.
Большинство нормативных актов последнего периода (конец 1997 -2001 годы), - приказы Госстроя России, постановления Губернатора Приморского края, - были изучены в Департаменте по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам администрации Приморского края, так как они пока еще не вошли в изданные ранее сборники нормативных актов, а постановления Губернатора края, главы администрации (мэра) г. Владивостока в основном публикуются в местных газетах либо носят гриф «для служебного пользования».
Глава I. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1.1. Право на получение жилого помещения как реализация права на жилищеСтатья 40 Конституции Российской Федерации гласит:
каждый имеет право на жилище: никто не может быть произвольно лишен жилища;
органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище;
малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных или других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.[5, с. 26]
Согласно конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны, прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в новом (принятом после Конституции 1993 года) жилищном законодательстве. Пока же конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (принятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательства: Жилищного кодекса РСФСР и основанным на нем правилам.
Рассматривая указанную проблему нельзя не отметить попытку законодателя урегулировать данный вопрос в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где в ст. 9 указывается, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненным к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов детства, ветеранов войны, семей лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Однако следующая статья названного Закона связывает вступление в действие ст. 9 с момента полного перехода к рыночным отношениям: «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями», т.е. в настоящее время пока следует руководствоваться старым ЖК РСФСР.
Как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте, в виде отдельной квартиры на семью.
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих условиях.
Как было указано, категории граждан, признающиеся нуждающимися в улучшении жилищных условий, определены в ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в областях, краях, республиках, городах Москве и Санкт-Петербурге.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации.
К таким лицам относятся проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (например, неустранимое промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.). Это основание не зависит от размера жилой площади, приходящейся на каждого проживающего. Заключение о пригодности помещений для жилья и соответствии их санитарным и техническим нормам дает специальная комиссия в соответствии с параметрами, изложенными в «Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденном приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85. №529.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно. В данном случае имеются в виду заболевания, включенные в список заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилой площади, утвержденный приказом Минздрава СССР от 28.03.83. № 330 (например, шизофрения, эпилептическая болезнь, маниакально-депрессивный психоз). Этот список изменялся и дополнялся приказами Министерства здравоохранения СССР от 23.12.86., 05.03.88., 06.06.91.
Таковыми также являются граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением.
Нуждающимися признаются граждане, проживающие длительное время па условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.
Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства).
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в государственных либо муниципальных организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пенсию.
Как было сказано во Введении, за годы жилищной реформы очередь на улучшение жилищных условий уменьшилась. Но произошло это не только по причине развития рынка жилья, но также ввиду массовой ликвидации бывших государственных предприятий, резкого спада жилищного строительства, и как следствие, не представление жилья органами власти. Многие нуждающиеся в лучшем жилье семьи просто не становятся на учет, т.к. не верят в реальность получения бесплатного жилья.
Поскольку бесплатное предоставление жилья возможно не во всех видах жилищного фонда, рассмотрим, какие в настоящее время существуют виды жилищных фондов.
Согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилью помещения в других строениях образуют жилищный фонд Российской Федерации.
Состав жилищного фонда определен ст. 7 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", где указывается три (первоначально было пять) вида фондов: частный, государственный, муниципальный. Это классификация жилищного фонда по принадлежности к той или иной форме собственности. В зависимости от целевого назначения жилищный фонд также можно разделить на три группы:
жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания в условиях социального пользования - социальный жилищный фонд;
жилые помещения, принадлежащие гражданам и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей - индивидуальный жилищный фонд;
жилые помещения, используемые собственниками с целью извлечения прибыли по договору найма жилого помещения - коммерческий жилищный фонд[3].
Жилищный кодекс РСФСР регламентирует порядок предоставления жилых помещений в социальном жилищном фонде на условиях договора социального найма жилого помещения.
Согласно ст. 33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.
Существует несколько (более 10 в настоящее время) оснований первоочередного предоставления жилья, они указаны в ст. 36 ЖК РСФСР, этом следует учитывать, что данный перечень является далеко не исчерпывающим. Нормативные акты различного уровня значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление.
Достаточно широкий круг лиц имеет право на внеочередное получение жилых помещений. Данное право регламентируется ст. 37 ЖК РСФСР и другими федеральными и региональными актами (например, потерявшие жилые помещения при землетрясении в г. Нефтегорске Сахалинской области, незаконно осужденные, судьи).
Выше было указано, что жилые помещения по договору жилищного найма предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом с одной стороны. Жилищный кодекс РСФСР устанавливает норму жилой площади на одного человека в размере двенадцати кв. м (ст. 38), с другой стороны. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 11 относит данный вопрос к компетенции субъектов Российской Федерации «в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и др. факторов»[4].
Субъекты Российской Федерации, принявшие нормативные акты, регулирующие предоставление жилых помещений после введения в действие
Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», как правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и так называемых подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т.п.).
В Приморском крае в настоящее время действуют нормы жилой площади, установленные постановлением Губернатора края от 20 сентября 1995 г. № 481 «О размерах социальной нормы площади жилья для предоставления льгот на оплату жилья и коммунальных услуг» («постановочная» норма - менее 7,5 кв. м. жилой площади на члена семьи).
Предоставляемое гражданам жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного поля старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 40-41 ЖК РСФСР).
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен (ст. 39 ЖК РСФСР). В категорию таких граждан входят инвалиды, страдающие определенными заболеваниями (в развитие Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» было принято постановление Правительства РФ от 28.02.96. № 214, которым утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты); научные работники, имеющие ученую степень; писатели, композиторы, художники, кинодраматурги; медицинские и зубные врачи, занимающиеся персональной практикой на дому и некоторые другие категории граждан.
Анализ судебной практики по спорам, возникающим в связи с улучшением жилищных условий, с предоставлением жилых помещении показал, что из-за того, что существенно изменились условия жизни общества, а новый Жилищный кодекс не принят, перед правоприменительными органами встают столь сложные вопросы, которые далеко не каждый суд может решить, что ведет к появлению судебных ошибок.
В.Н. Литовкин в своей статье «Споры, возникающие в связи с улучшением жилищных условий» [18, с. 19-32] проводит разбор двух гражданских дел, рассмотренных судами Московской области (дело № 2-1030/96 Сергиево-Посадского городского суда и Дело № 2-369/96 Домодедовского городского суда). При рассмотрении дел о нарушении очередности при предоставлении жилых помещений суды первой инстанции брали за основу положения ЖК РСФСР, не проявив интереса и не установив принадлежности спорных жилых помещений к той или иной форме собственности. В результате чего ими было принято неверное решения, так как они применяли положения, относящиеся к жилым помещениям, расположенных в домах государственного и муниципального жилищных фондов к домам, построенным за счет средств ОАО «Асфор» и за счет личных средств граждан, что является неправомерным. Эти решения были отменены Московским областным судом, который направил дела на новое рассмотрение.
Таким образом, мы установили, как гражданин может реализовать свое право на жилище в жилищном фонде социального использования.
Рассмотрим теперь историческое развитие договора найма жилого помещения и его настоящее юридическое состояние.
1.2. Понятие договора найма жилого помещения.Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.
Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.
Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищных отношений.
Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.
Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства.
В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере. Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который на сегодняшний день (после внесения изменений и дополнений 12 января 1996 г. и 24 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.), является основным актом, регулирующим жилищные отношения.
П.И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» дал такое определение жилищным отношениям: «жилищные отношения» - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из которых он назвал: «Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям».
Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.
Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.
Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.
Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.
По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.
Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).
Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.
Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.
Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?
В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других семьи, поднанимателей, нанимателя, обмен жилого помещения и другое.
Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.
Что же является основанием для заключения договора социального найма?
1.3. Основание для заключения договора социального наймаНа основании решения органа местного самоуправления, государственного, муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики)[5].
Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.
Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке.
Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР).
Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной или муниципальной организацией или органом местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).
Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения[6].
Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору кафедры гражданского права юридического факультета Московского Государственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора.»[7]
Есть и другие точки зрения.
Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.
Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.
Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения) [25, c. 118].
Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.
Как следует из ст. 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на жилье, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального жилищного фонда сохраняется право найма не зависимо от площади занимаемого жилого помещения.
Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-132 (приложение 1). До этого времени действовал Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415.
Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора социального найма жилого помещения является ордер.
Однако в действительности есть отступления от этой нормы.
В Приморском крае сложилась своеобразная практика заселения жилых помещений, находящихся в государственной собственности края, как субъекта Российской Федерации. В постановлении Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» сказано:
«Предоставление гражданам жилых помещений из жилищного фонда, находящегося в собственности Приморского края, как субъекта Российской Федерации, осуществлять по договору социального найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством».
Постановлением Губернатора края от 26.01.99 №33 «О внесении изменений в постановление Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» утвержден типовой договор социального найма жилого помещения (см. приложение 2).
За два с небольшим года хозяйственным управлением администрации края заключено 75 таких договоров на более чем 4 тыс. кв. м. общей площади жилья. Ордеры на эти квартиры не выдавались.
Такая практика возникла по политическим причинам из-за имевших место в 1998 г. противоречий между администрацией края и администрацией (мэрией) г. Владивостока, возглавляемой в тот период В.И. Черепковым, который отказывался выписывать ордера на государственное жилье. Такое положение дел остается и после снятия Черепкова, т.к. упрощает процедуру заселения жилых помещений краевой собственности. На основании заключенного договора производится и приватизация данных квартир (п.п. 5,8 вышеназванного постановления Губернатора Приморского края № 33).
В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордеров на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.
1.4. Предмет жилищного наймаДля правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).
Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.
Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет технический учет. Технический учет осуществляют государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ - бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет - Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".
Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.
Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).
1.5. Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и нанимательСтороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В связи с таким требованием закона государственные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству, не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъектов РФ или муниципального образования - соответствующего комитета по управлению имуществом субъектов Федерации или муниципальных образований. Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным органам.
Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
В свете проводимой в соответствии с указами Президента Российской Федерации (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425), постановлениями Правительства РФ политики реформирования жилищно-коммунального хозяйства в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг привлекается все больше предприятий, организаций различных организационно-правовых форм для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг с целью повышения качества и снижения стоимости этих услуг. Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэтому определение в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР наймодателя как жилищно-эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему положению дел. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.
Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключать договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловлено тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализацией такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Данное право, принадлежит, как правило, только собственнику. Как было сказано выше, согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения - это договор о предоставлении жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем). То есть договор найма предусматривает передачу имущества. Поэтому лицо, заключающее договор найма, должно иметь право владения, пользования и распоряжения имуществом, чтобы иметь возможность его передать. Так как договор подряда ( ст. 702 ГК РФ) - договор о выполнении работ (услуг) по заданию заказчика, и при этом жилищный фонд или какие-либо вещные правомочия подрядчику не передаются, то он и не может в свою очередь передать их кому-то.
Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание (содержание) выступает только как объект, на котором или для которого выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не распоряжается жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.
Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое лицо, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно осуществляться не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору, который может быть заключен собственником, например, собственником муниципального фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым юридическим лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо действует как управомоченный на заключение договоров найма по договору поручения (представительства) или агентскому договору.
Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как договора подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим название "договора подряда на техническое обслуживание".
При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям будут применяться соответствующие правила договора поручения, представительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).
В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель), он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика (собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.
От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма только в случае специального на то указания, что будет признаваться агентским договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик (собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.
Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин, хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.
Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается от имущественной аренды.
1.6. Договор аренды жилого помещенияПраво на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ, принятой в 1993 г.
Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на жилище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.
По действующему Гражданскому кодексу договор аренды жилого помещения теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции - коммерческие - переданы договору найма жилого помещения Физическое лицо (гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.
Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения, так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина - арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст.55 Конституции РФ).
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему сотруднику как нанимателю по договору найма. [4, c. 241, 243,244].
1.7. Отличие договора социального найма от коммерческого наймаКак было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде
Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).
Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.
В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.
В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении [4, c. 245].
Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.
Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения дохода, причем немалого.
Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в соответствии с действующим законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».
Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.
Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.
1.8. Общие требования к договорам найма жилого помещенияРяд положений главы 35 ГК РФ относится к обоим указанным видам договора найма жилых помещений:
1. Предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК). Однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК, лишает стороны право ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
2. Гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору жилое помещение. При отчуждении собственником (а также обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение прав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии со ст. 305 ГК право нанимателя на защиту своего владения.
Кроме того, общими являются нормы: обязанности нанимателя жилого помещения - ст. 678 ГК, ремонт помещений - ст. 681 ГК (подробнее рассмотрим ниже в Главе 2), временные жильцы - ст. 680 ГК и поднаниматели – п. п. 1-3 ст. 685 ГК.
Последнюю норму рассмотрим поподробнее.
1.9. Поднаем жилого помещенияСтатья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения. В соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Согласия совместно проживающих с нанимателем членов семьи на заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями [4, c. 258].
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м).
Настоящее требование из числа ранее действовавших (ст. 76 - 79 ЖК РСФСР) является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (ст. 77 ЖК РСФСР) не действуют.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя, она не лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного кодекса.
Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.
Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.
Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.
Если договор найма досрочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок.
Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия» Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными.
Глава II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 2.1. Права нанимателя и членов его семьиВ договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи» собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи собственника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса: называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.
В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры[8].
В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи[9].
В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или
свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).
Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.
В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.
В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется Жилищным кодексом.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР).
В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую очередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом семьи нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спорным жилым помещением [25, c. 121 -123].
Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому регулирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется «Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятся к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя» на «постоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества [4, c. 250].
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст.53 ЖК), если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке [1, c. 29].
Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается от гражданского в вопросе вселения в жилое помещение других граждан. В соответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК РФ провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ). Это также является отличием договора коммерческого найма от социального.
Также граждане, в соответствии со ст. 54-1, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР. Эта норма введена в жилищный кодекс Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.
Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.
У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.
2.2. Временные жильцыСтатья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит общий характер для любой разновидности договора найма. Называется эта статья «Временные жильцы».
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
В отличие от нормы действующего жилищного законодательства (ст. 81 ЖК РСФСР) эта статья требует предварительного уведомления постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением.
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. м. Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию вправе не допустить въезд временных жильцов.
Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.
В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.
Ст. 680 ГК РФ не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев [4, c. 253].
2.3. Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещенияНа основании ст. 67 ЖК РСФСР и ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК РСФСР). Также в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 15 содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, указанных в ст. 15 Закона. Но еще раз необходимо отметить добровольное решение нанимателя и членов его семьи о замене жилого помещения на меньшее по площади.
Договор найма жилого помещения может быть изменен, но ст. 85 ЖК РСФСР устанавливает, что эти изменения могут произойти лишь только с согласия нанимателя и членов его семьи (применительно к социальному найму). Изменение в договоре коммерческого найма регламентируются ст. 686 ГК РФ.
Изменения договора социального найма могут произойти по нескольким основаниям, указанным в ст. 86,87, 88 Жилищного кодекса, а именно:
по требованию члена семьи нанимателя;
по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;
вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1. ст. 686) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения.
Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается. Хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой.
В случаях смерти нанимателя или его выбытия изменение договора найма происходит вне зависимости согласия наймодателя, причем при единодушном решении пользователей нанимателем становится один из них и договор продолжает действовать на тех же условиях, либо, при отсутствии согласия между всеми пользователями по кандидатуре нанимателя, они все становятся сонанимателями.
Наниматель, а также члены его семьи имеют право на сохранение за собой жилого помещения на период его (их) временного отсутствия. Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 60 - 66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей применяются с учетом положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г.
Ст. 60 ЖК РСФСР (п.1) предусматривалось, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. По истечении этого срока они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст.61).
Однако Конституционный Суд РФ признал норму ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответствующей Конституции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Конституции праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничивается какими-либо сроками.
Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение.
Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в восьми случаях (п.п. 1 - 8 ч.2 ст. 60 ЖК РСФСР), причем п. 8 ч. 2 ст. 60 признан неконституционным вышеуказанным решением Конституционного Суда.
Для обеспечения сохранения за гражданами права на жилое помещение при временном их выезде при направлении на работу за границу, или в районы Крайнего Севера и приравненные к ним районы, ст. 62 ЖК РСФСР предусматривается бронирование жилого помещения. Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.
И, наконец, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения.
Из приведенных в этом параграфе данных можно сделать вывод, что по договору социального найма граждане имеют значительно больше прав на изменение договора найма, на сохранение за собой права пользования жилым помещением при временном их отсутствии, а также имеют право на обмен жилого помещения или на его бронирование. При заключении договора коммерческого найма многие из этих прав законом не предусматриваются.
2.4. Обязанности наймодателя жилого помещенияНаймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).
Положение данной статьи применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства (см. Приложение 1,2).
Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику [4, c. 248].
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.
За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.
В соответствие с п.2 ст.681 ГК РФ капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Эта норма вызывает очень много споров.
В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (это же положение было закреплено и постановлением Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг») структура платежей граждан кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за содержание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включает и плату за капитальный ремонт. Большинство юристов считают, что данное постановление Правительства РФ противоречит нормам ГК по отношению к нанимателям жилья (капитальный ремонт – обязанность наймодателя). Тем не менее, постановление активно реализуется, никто его не опротестовывает.
Рассмотрим более подробно обязанности наймодателя в разрезе предоставления жилищных и коммунальных услуг.
2.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения.Как было указано выше, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).
Правительством Российской Федерации было принято постановление от 26 сентября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие постановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг. В г. Владивостоке такое постановление было принято главой администрации 20 июня 1995 г. за № 670 (в течение пяти лет в него вносятся изменения и дополнения). Перерасчеты за неполный объем услуг или их низкое качество проводятся повсеместно, хотя еще 3-4 года назад это требование вызывало отрицательную реакцию у жилищных либо коммунальных предприятий.
На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодаталем своих обязательств.
Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее в ст. 51 ЖК под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).
Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую очередь потому, что прежняя система управления не соответствует современному положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.
Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением – очень болезненная тема для органов местного самоуправления. Администрация г. Владивостока, например, еже в течение полутора лет (с 21 августа 1999 г.) не выполняет решение Ленинского районного суда, который по иску комитета по защите прав потребителей администрации Приморского края в интересах неопределенного круга потребителей вынес следующее решение: «…Признать бездействие администрации г. Владивостока по заключению договоров найма жилого помещения с гражданами противоправными. Обязать администрацию г. Владивостока заключить с гражданами – нанимателями жилых помещений договор найма жилого помещения…». Администрация города уклоняется от этой работы, поскольку, во-первых, не определено «управомоченное собственником лицо», во-вторых, опасаясь массовых обращений граждан в суд по поводу некачественного предоставления жилищных и коммунальных услуг.
В то же время, в сельских муниципальных образованиях края идет активная работа по заключению договоров социального найма (г. Уссурийск и Уссурийский район, Кировский, Октябрьский, Спасский, Хасанский и др. районы). На конец 2000 г. в крае заключено 22,6 процента договоров найма от общего числа нанимателей. Это неплохой показатель, произошел рост по сравнению с 1999 г (14%), но без г. Владивостока, где сосредоточено 30 % жилищного фонда края, значительного роста не будет.
Новая редакция Типового договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда направлена в первую очередь на защиту прав потребителей жилищных и коммунальных услуг - граждан.
Рассмотрим теперь обязанности нанимателя.
2.6. Обязанности нанимателя жилого помещенияОбязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.
Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.
Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре [4, c. 251].
По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР (см. Приложение 2).
Рассмотрим теперь более подробно обязанность нанимателя по своевременной оплате жилого помещения и коммунальных услуг/
2.7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору наймаВ соответствии со ст. 55,57 Жилищного кодекса РСФСР граждане обязаны вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо квартирной платы (ст. 57 Кодекса), и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.
Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. В соответствии со статьями 56 и 57 Жилищного кодекса РСФСР плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. Как правило, в договоре коммерческого найма плата за занятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, в котором население проживает по договору социального найма жилого помещения, то в данном случае ставки оплаты жилья и коммунальных услуг утверждаются исполнительным (администрация) или представительным (дума) органом государственной власти или местного самоуправления и действуют на всей территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Этот порядок был принят после принятия 24 декабря 1992 года Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Реально переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг начался после принятия Советом Министров - Правительством Российской Федерации 22 сентября 1993 года постановления за № 235 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". Этим постановлением были:
утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;
сохранен на переходный период прежний порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда (отменено в связи с принятием постановления Правительства от 18.06.96. № 707, а затем и отменившим постановление № 707 постановлением Правительства РФ от 02.08.99. № 887);
установлено, что "повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот" (пункт 2 постановления);
утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.
В этом Положении определено, что компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного (отменено постановлением Правительства РФ № 707, а затем новая редакция Положения дана в постановлении Правительства РФ № 887) жилищного фонда. Гражданам, проживающим в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также имеющим жилые помещения в собственности такие компенсации могут предоставляться. То есть, только договор найма (в данном случае - социального) обеспечивает получение адресной помощи - субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.
В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ч.5 ст. 15 содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
В Приморском крае жилищные субсидии предоставляются гражданам, начиная с 1994 года после принятия администрацией края постановления от 11 марта 1994 г. № 93 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". В настоящее время службы жилищных субсидий существуют во всех муниципальных образованиях. По состоянию на 01.01.2000 г. субсидии получали 25099 семьи, или 4,2% от общего числа семей в крае, проживающих в муниципальном, государственном жилищном фонде, домах ЖК, ЖСК, кондоминиумах. По сравнению с 1999 г. произошло снижение получателей субсидий почти на 30%, т.к. была увеличена до 19% предельно допустимая доля на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи, в полной мере стали исполняться федеральные законы «О ветеранах» и «О социальной зхащите инвалидов в Российской Федерации» в части льготной оплаты за жилье и коммунальные услуги и ряд других, менее значимых причин.
Далее реализуя положения Закона "Об основах федеральной жилищной политики", Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года приняло Постановление № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в котором установило структуру платежей за жилищно-коммунальные услуги и определило органы, устанавливающие их уровень. Данным постановлением определено, что «структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887.
В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жилое помещение. Что же касается установления размера платы по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам коммерческого найма, который, хоть и не прописан детально ни в одном из существующих федеральных нормативных актов (за исключением, наверное, Приказа Минстроя РФ от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»), но может применяться в том жилищном фонде, который в соответствии со ст. 1, 12-15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 40 Конституции РФ не отнесен к жилищному фонду социального использования.
Что касается государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, то наниматели проживают в нем по договору социального найма, плата за который устанавливается в соответствии со ст. 13,15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 56,57 Жилищного кодекса РСФСР и не может определяться сторонами самостоятельно на договорной основе, как это и определено в ст. 682 ГК РФ. Надо отметить, что и в данных статьях Гражданского Кодекса не идет речь об источниках финансирования этих видов услуг. В то же время ст. 149 ЖК определяет, что «финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет средств государственного бюджета» [1, c. 63]. Данное положение принималось еще в то время, когда квартирная плата составляла ничтожную долю средств, расходуемых на содержание и ремонт жилищного фонда, и не могла являться источником финансирования затрат по его ремонту.
Статья 1 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики" в свою очередь определяет, что "договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги" [28, c. 4]. В соответствии со ст. 15 этого же Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. ... Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья" [28, c. 12,13]. То есть, в соответствии с данными статьями по договору найма наниматель оплачивает коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением, которая, в терминологии законодателя, определяется как оплата жилья, взимаемая за его содержание и все виды ремонта. Причем, установление дифференцированной оплаты в зависимости от качества и, особенно, местоположения жилья невозможно без введения платы за наем, которая и должна учитывать потребительские свойства жилья. К сожалению, в России на сегодняшний день складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных условиях, зачастую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную диспропорцию и учитывать качество жилья при установлении размера его оплаты, как это и предусматривается "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений", утвержденными Приказом Минстроя России от 12.12.96 № 17-152.
В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.
Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации предусмотрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории, так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую систему оплаты жилья... определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации" [28, c. 12]. Следовательно, муниципальные образования не вправе изменять структуру платежей граждан без наличия соответствующего решения на уровне субъекта Федерации.
В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг", где предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за наем введена в крае постановлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об утверждении Временного порядка расчета ставок за наем жилья муниципального и государственного (ведомственного) жилищного фонда". В 1998 году было принято постановление Губернатора края от 17.06.98. № 290 "О мерах по исполнению постановления Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 " О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в платежи за содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постановление № 73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципальном образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .
После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", которым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, Правительство России для определения финансовой помощи субъектам Федерации из средств федерального бюджета в 1997 г. своим постановлением от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:
1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;
2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;
3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе;
4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).
Стандарты 2,3,4 меняются по годам переходного периода. В 1997 году они были установлены соответственно в размере 35%, 16%, 13100 руб. (16900 руб. - для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям) - для Дальневосточного района; в 1998 году, соответственно, - 50%,18%, 18,7 (23) рубля (постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1998г. № 536). Для Приморского края на 1998 год постановлением Губернатора края от 12.08.98. № 402 были установлены следующие стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг:
1. на семью из трех и более человек - в размере 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи,
на семью из двух человек - в размере 42 кв. м общей площади,
для одиноких граждан - в размере 33 кв. м. общей площади;
2. 50 %
3. 18 %
4. 18,7 (23) руб.
Почти три года эти стандарты не менялись, за исключением четвертого.
В настоящее время, после принятия Правительством РФ постановления от 15 декабря 2000 г. № 965 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2000-2001 годы», было принято постановление Губернатора Приморского края от 14 февраля 2001 г. №75 «О стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2001 год, которым уровень платежей граждан установлен в размере 80 процентов (стандарт 2), предельно допустимая доля … - в размере 22 процентов (стандарт 3), стоимость предоставления ЖКУ на 1 кв. м. – 34,2 рубля. Уже несколько муниципальных образований ввели эти стандарты (г.г. Владивосток, Дальнегорск, Уссурийск), что вызвало резкое возмущение жителей края.
Таким образом, граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда по договору социального найма оплачивают жилищно-коммунальные услуги в пределах установленного стандарта 2, а те из них, кто имеет право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, получают их, исходя из стандартов 1,3.
Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья и коммунальных услуг. Это требование закреплено и ст. 678 ГК. За невыполнение данного требования ст. 15. Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает наказание: "если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития" [21, c. 13]. Субъектам Российской Федерации дано право изменить срок выселения за неуплату с учетом особых обстоятельств.
В Приморском крае есть уже судебная практика применения данной статьи. Так, в Михайловском районе в пос. Новошахтинском было рассмотрено три дела по выселению нанимателей за неуплату за жилищно-коммунальные услуги свыше шести месяцев, в пос. Реттиховка Черниговского района одна семья переселена в квартиру меньшей площади. Выселение граждан - мера крайняя. Действующим законодательством предусмотрены и другие способы взыскания собственником или уполномоченными им организациями задолженности нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг.
"Основами законодательства Российской Федерации о нотариате", утвержденными Верховным Советом РФ 11.02.93. № 4462-1, предусмотрено совершение исполнительных надписей нотариусами на документах, устанавливающих задолженность (ст. 89 Основ). Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги, на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, проводится еще с 1976 г. на основании постановления Совета Министров РСФСР от 11 марта 1976 г. № 171 "Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия". Далее, после совершения нотариусом исполнительной надписи, документы передаются судебному приставу, который совершает свои действия на основании Федерального закона "Об исполнительном производстве". Задолженность может быть взыскана мерами принудительного исполнения путем: обращения взыскания на имущество должника (арест имущества и его реализация); обращения взыскания на заработную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника и других мер, предусмотренных законодательством.
Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами, регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.
Необходимо отметить, что в соответствие со ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права граждан, проживающих по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Федерации. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, которым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью нанимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено наказание.
Таким образом, из приведенных в главе 2 данных, мы видим, что действующим законодательством права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения достаточно защищены, и что противоречия между сторонами, если они не устранены путем переговоров, должны быть разрешены только в судебном порядке. Однако, в реальной жизни наниматели жилых помещений, как правило, ущемлены в своих правах, поскольку жилищный фонд содержится собственником в большинстве своем крайне неудовлетворительно, услуги – низкого качества.
Глава III. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯГражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).
Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма ( за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.
В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение:
1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;
Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым их этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления (ст. 92 ЖК РСФСР).
2. если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).
Кроме того, согласно ст. 94 ЖК РСФСР, офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, и проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РСФСР).
Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого жилого помещения. На сегодняшний день Жилищный кодекс РСФСР содержит норму, в соответствии с которой в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95), возможно выселение их в другие жилые помещения, причем никаких требований к этим помещениям законодатель не предусмотрел.
В соответствии с ч.16 ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.
Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основанием для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего выселения без предоставления жилья.
Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению, систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
Разрушение или порча жилого помещения, тем более носящее систематический характер, в судебной практике встречается довольно редко. Противоправность поведения лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В этом случае возможно лишь привлечение гражданина к административной или иной ответственности в соответствие со ст. 154 ЖК РСФСР. Возмещение причиненного вреда должно производиться в полном объеме.
В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения виновные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Использование жилого помещения не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.
Как и в рассмотренных выше ситуациях, для выселения нанимателя необходимо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественного воздействия.
Систематическое нарушение правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.
В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситуации может быть предоставлено другое помещение.
Выселение без предоставления другой жилой площади в связи с лишением родительских прав производителя при наличии двух обязательных условий:
1. должно иметься вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав конкретных лиц;
2. поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего проживания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.
Обратиться с иском в суд о выселении может прокурор, опекун, районный отдел народного образования и др.
Альтернативой выселению без предоставления другой жилой площади за невозможностью совместного проживания может служить принудительный обмен в форме переселения. Суд может обязать виновное лицо произвести такой обмен, если заинтересованная в обмене сторона подберет подходящий вариант обмена (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР). При этом следует учитывать, что переселяемому взамен предоставляется «другое жилое помещение», специальных требований к которым законодатель также не установил, главное, чтобы оно было жилое.
Еще один случай выселения граждан без предоставления им другого жилого помещения предусмотрен ст. 99 ЖК РСФСР. В таком порядке могут быть выселены лица, самоуправно занявшие жилое помещение. Для указанной категории дел установлен административный порядок выселения с санкции прокурора.
Это объясняется тем, что, несмотря на вселение, граждане не приобретают законного права пользования жилым помещением, с ними не заключается договор, который может быть расторгнуть в судебном порядке.
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому найму, и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установлены иные правила.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя об этом за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.
Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы:
с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;
договор социального найма по-прежнему опирается на Жилищный кодекс 1983 года, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.
Тем не менее, в вопросах сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.
К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования:
договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;
во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;
поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре плата - по соглашению сторон;
договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;
кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.
Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.
Мои предложения:
в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ совместно с депутатами Государственной Думы, предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг.
необходимо ускорить принятие Государственной Думой нового Жилищного кодекса Российской Федерации, а также устранить разногласия между нормами Гражданского кодекса, Закона «Об основах федеральной жилищной политики» с одной стороны и указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ с другой стороны по структуре платежей граждан по договору найма и по срокам переходного периода;
в Приморском крае, как субъекте Федерации, необходимо разработать и принять Закон Приморского края о жилищной политике (примерное название);
в соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫИсточники:
1. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова. -М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 1997. - 106 с.
2. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. - М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998, -с. 161-166.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. третье, исп. и доп./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков - М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА-М, 1998. - 799 с.
5. Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ. - М.: Юрайт, 1998. - 144 с.
6. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая. Краткий научно-практический комментарий. Ответственные редакторы Гапеев В.Н, Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Феникс, 1995. - 448 с.
7. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. - М.: Юридическая литература, 1986. - 86 с.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.02.96. № 214 "Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты». Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. - с.366-367.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.96. № 707 «О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». - Там же, с.399 - 403.
10.Постановление Правительства Российской Федерации от 25.05.97 № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». Там же, с. 433-434.
11. Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Там же, с. 415-433.
Литература:
12. Вавуло Н.М. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 1998. - 288 с.
13. Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.: Издательство БЕК, 1995.- 256 с.
14. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». - 1996. - 736 с.
15. Жилищно - бытовые вопросы ВЦСПС.- М.: Профиздат, 1964. - 292 с.
16. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Составители Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательство «СПАРК», 1996.- 536 с.
17. Комментарий судебной практики. Вып. 1. Под ред. К.Б. Ярошенко. - М.: "Юридическая литература", 1994, - 96 с.
18. Комментарий судебной практики. Выпуск 4. Под ред. проф. К.Б. Ярошенко. - М.: Юридический Дом «Юстицинформ».- 1998. - 224 с.
19.Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 1990. - 320 с.
20. Ноздрин Н.С., Фурман Л.А. Основы жилищного и трудового права. Учебник для техникумов.- М., «Высшая школа», 1985. - 168 с.
21. О жилье. Сборник нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 1998. - 148 с.
22. Погодина Т.И. Программа курса «Жилищное право». - Владивосток: издательство ДВГУ, 1998. - 163 с.
23. Румянцев О.Г. Юридический энциклопедический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.- 384 с.
24. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Издательство ЗАО "Славянский дом книги", 1998. - 592 с.
25. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.- 320 с.
26. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 1996. - 128 с.
27. Толстой Ю.К. Гражданское право. - С - Пб., Издательство «ТЕНС», 1996. - 227 с.
28. Черненко Г.И. Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 1995. - 352 с.
29. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997.- 272 с.
[1] 1 Чернышев Л.Н. «Жилищно-коммунальная реформа в России». Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М., Международный центр финансово-экономического развития, 1997 г. с. 10
[2] «Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ». - М., «Юрайт», 1998. - с. 26
[3] Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова.- М., Издательская группа ИНФРА · М · НОРМА, 1997. с.17
[4] «О жилье». Сборник нормативных документов. – М.: Юрайт, с. 10
[5] О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 1998, - с.11.
[6] Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л. 1967. С.22,27; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С.61. Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда. Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С.89.
[7] Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Гражданское право. Т.2. С. 163.
[8] Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М.,1979. С. 172.
[9] Свердлов Г.М. Советское семейное право. М., 1958. С.17.