Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
11. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определение, понятие. Рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключённого между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что какая-либо из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.
Для определения рыночной стоимости нельзя принимать цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, в которых произошли эти соглашения, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких- либо внешних воздействий. Таким образом, рыночная стоимость — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект.
24. Риски влияющие на рыночную стоимость недвижимости. Необходимым условием определения стоимости недвижимости является оценка уровня риска вложений капитала в деяельность получаемой доход. Риски, влияющие на рыночную стоимость недвижимости подразделяются на:
1.Риск низкой ликвидности
2.Риск управляющего менеджмента
3.Риски развития региона
4.Риск природных условий
5.Социальный уровень развития региона
6.Инвестиционная деятельность
37. Влияние целевого назначения земельного участка на методику определения его рыночной стоимости. Существует несколько методов оценки земельных участков: сравнительный, затратный и доходный метод. Для земель с разным целевым назначением целесообразно использовать разные методики определения его рыночной стоимости. Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен, это могут быть земли историко-культурного назначения; природно-заповедного и другого природоохранного назначения; земли оздоровительного назначения; земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Для земель сельскохозяйственного назначения и жилищной и общественной застройки лучше использовать доходный или сравнительный методы.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения затратным методом учитываются все производственные, технологические расходы. Для определения стоимости земельного участка на основании капитализации дохода от арендных платежей чистый операционный доход исчисляется как разница между доходом от арендных платежей, размер которых определяется путем анализа рынка аренды, и ежегодными расходами, связанными с содержанием и эксплуатацией участка. Используя сравнительный метод, при сопоставлении цен продажи подобных земельных участков под сельскохозяйственными угодьями учитываются социально-экономические и иные факторы, влияющие на цену земельных участков.
При оценке земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от использования всех лесных ресурсов и производственными расходами и прибылью за период оборота рубки. Ожидаемый доход от использования земельного участка включает доход от реализации древесины и других продуктов леса, а также от предоставления охотничьих, рекреационных, оздоровительных и других услуг.
При определении стоимости земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, путем сопоставления цен продажи за основу берутся цены продажи участков, которые по факторам, влияющим на их стоимость, в достаточной мере совпадают с оцениваемым участком.
Стоимость земельных участков, в пределах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется как стоимость улучшенных земельных участков.
При оценке застроенных земельных участков чистый операционный доход определяется на основании ожидаемого дохода на рынке от аренды земли или застроенного земельного участка при условии его наиболее эффективного использования.
При сопоставлении цен продажи подобными определяются застроенные земельные участки, имеющие:одинаковую функцию использования земли и характер улучшений земель (здания, сооружения, многолетние насаждения, водоемы);общий район расположения;близкие физические характеристики