Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЕДЕНИЯ ГКН ДЛЯ ЗОН С ОСОБЫМ РЕЖИМОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
(Лекция 4 часа)
Определение границ и условий эксплуатации зон с особым правовым режимом использования земель регламентировано за конодательными и нормативными актами. В землеустройстве это отражается в порядке и методах проведения проектно-изыскательских работ по установлению границ террито рий природоохранного, природно-заповедного, оздоровительно го, историко-культурного назначения в схемах, прогнозах. По ряду зон с особым правовым режимом использования землеустроительные проекты отсутствуют, что создает определенные трудности при выделении границ таких зон.
Однако ведение кадастрового учета большинства обременений в использовании земель затруднено, что приводит к тому, что в зе мельно-кадастровой документации отсутствует большая часть ин формации об обременениях.
В ФЗ «О ГЗК» с вводом понятия территориальной зоны заложена основа для учета обременений в использовании земель. Территориальная зона - часть территории, которая характеризуется особым право вым режимом использования земельных участков, границы, кото рой определены при зонировании земель в соответствии с законо дательствами: земельным, градостроительным, лесным, о налогах и сборах, об охране окружающей природной среды. Однако в ГЗК отсутствует технология учета территориальных зон.
Классификация территориальных зон в зависимости от уста навливаемых ими режимов использования земельных участков и иных объектов недвижимости показана на рисунке 10.1. Данная классификация не включает ряд обременений, имеющих принципиально другой механизм установ ления, не связанный с образованием территориальной зоны как части территории.
Подобные ограничения, регулирующие использова ние земельных участков в условиях рыночной экономики, мо гут возникать: при нахождении земельных участков в зоне дей ствия режимообразующих объектов, определяющих соответ ствующий правовой режим использования этих участков, что приводит к образованию территориальных зон с особым режи мом использования; при проведении правового зонирования территорий в соответствии с планами развития данной террито рии.
Более 37 % документов было принято в период, когда в России не было частной собственности, а около 63 % рассмотренных документов было принято в пе риод становления рыночной экономики, когда институт частной собственности уже существовал. Однако анализ содержания доку ментов позволяет сделать вывод о том, что интересы частных собственников при ограничении их прав на использование зе мельных участков не рассматривали и не учитывали. Основную долю составляют различные ведомственные документы (более 68 %), отражающие интересы различных министерств и ве домств, в собственности или распоряжении которых находятся режимообразующие объекты.
Наибольшее число принятых документов (более 58 %) касается установления ограничений на хозяйственную деятельность из-за наличия различных техногенных объектов: промышленных и сельскохозяйственных предприятий, линий электропередач, тру бопроводов, автомобильных и железных дорог; на втором месте документы, относящиеся к охране природных объектов (нацио нальных парков, заповедников, заказников, водоемов, водотоков и пр.) — 30 %; на документы, связанные с охраной памятников ис тории и культуры (рис. 10.2), приходится менее 12 %.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодатель ство о зонах с особым режимом использования является фрагмен тарным. Все нормативные правовые акты принимали в разное время, некоторые задолго до начала реформ, авторами этих до кументов являются разные ведомства. В рассмотренных докумен тах не учтено влияние устанавливаемых ограничений на экономи ческие интересы собственников земельных участков и землеполь зователей.
Во многом это объясняется тем, что режимообразующие объекты находятся в ведении различных министерств и ве домств, их эксплуатируют предприятия различных отрас лей экономики, поэтому эти объекты находятся на землях разных категорий. С другой стороны, установление ограни чений хозяйственной деятель ности ранее не рассматривали (до существования института частной собственности) как су щественное ограничение прав собственников, арендаторов, землевладельцев и землеполь зователей, которое может при вести к снижению стоимости недвижимости, а значит, к ущербу для владельцев земли. Во главу угла ставили интересы промышленности, министерств и ведомств, поэтому государство не было озабочено выработкой системного подхода к формированию ограничений на хозяйственную деятель ность.
Несмотря на разнообразие видов зон с особым режимом ис пользования и разнородность причин, приводящих к выделению той или иной территориальной зоны, в этих зонах есть общая чер та: все они относятся к определенным участкам земной поверхно сти. Государственный земельный кадастр должен служить единым банком информации о существующих зонах с особым режимом использования земель.
Технология Государственного земельного кадастра обеспечива ет ведение Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ) толь ко в разделе «Земельные участки». Остальные разделы не разрабо таны, в частности раздел для отражения сведений о территориаль ных зонах.
Правовой основой получения информации об учтенных объек тах недвижимости является норма п. 3 ст. 7 Федерального закона «О Государственном земельном кадастре», гласящая, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижи мое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществ ляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов не движимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок предоставляют информа цию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижи мого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, в необходи мом объеме. Эту норму не применяют по нескольким причинам: отсутствие законодательно закрепленного принципа обязательно сти учета территориальных зон в ГЗК: неразработанность соответ ствующих учетных форм и технологий кадастрового учета терри ториальных зон, отсутствие регламентов обмена информацией между Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и отраслевыми министерствами (ведомствами), в чьи функции входит формирование территориальных зон с особым режимом использования земель.
Зоны с особым режимом использования земель — разнообразные охранные и санитарно-защитные зоны с ограничениями в исполь зовании земель, выделенные на основании нормативно-правовых документов. Зоны с особым режимом использования земель — ча стный случай территориальных зон, в качестве общего признака в этом случае выступают общие для всех земельных участков в пре делах данной зоны ограничения на хозяйственную деятельность. Под государственным кадастровым учетом территориальных зон понимают описание и индивидуализацию территориальных зон в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждая территориальная зона получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить ее из других территориальных зон.
Государственный кадастровый учет зон с особым режимом ис пользования земель должен являться основой для последующей юридической регистрации обременении в использовании земель, так как режим особого использования земель влечет за собой се рьезные экономические последствия для всех участников земель ного рынка.
При государственном кадастровом учете зон с особым режи мом использования земель под характеристиками зоны понимают:
размеры и границы;
технические характеристики (экспликация земель по угодьям, процент озеленения территории, допустимые уровни загрязнения и т. д.);
зональные регламенты (описание устанавливаемых ограниче ний хозяйственной деятельности на земельных участках в преде лах данной зоны);
экономические характеристики (например, рекомендуемое снижение кадастровой стоимости для земельных участков в преде лах данной зоны).
Состав характеристик для каждого вида зоны с особым режи мом использования земель будет различен.
Имеется несколько предпосылок, свидетельствующих о необ ходимости обязательного учета территориальных зон с особым ре жимом использования земель в Государственном земельном када стре. К ним относятся: рост заинтересованности участников зе мельного рынка в обеспечении государственной гарантии прав на недвижимое имущество и создании «прозрачного» правового ре жима использования земельных участков; оформление направле ния государственной политики в сфере земли и недвижимости, предусматривающего реализацию принципа единого объекта не движимости; необходимость реализации федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения Го сударственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002—2007)»; наличие единой федераль ной службы, обеспечивающей ведение Государственного земель ного кадастра на основе современных технико-технологических средств; негативные экономические последствия из-за отсутствия информации об имеющихся ограничениях хозяйственной дея тельности для собственников земельных участков, землеполь зователей, общества в целом и государства (возникновение ущер бов, недобор земельных платежей, снижение стоимости недвижи мости).
В приведенной схеме присутствуют и учреждения юстиции, ко торые должны иметь непосредственное отношение к процессу юридического закрепления действующих на данном земельном участке ограничений. Как известно, учреждения юстиции по ре гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним занима ются регистрацией правовых характеристик объектов недвижимо сти, к которым относятся, в частности, обременения и ограниче ния прав.
Территориальная зона сама по себе не является объектом не движимости, поэтому учреждения юстиции не должны осуществ лять юридическую регистрацию территориальных зон. На терри ториальные зоны нельзя зарегистрировать какое-либо вещное право, они не могут являться предметом сделки и поэтому не вхо дят в компетенцию органов юстиции по регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним. В компетенцию учреждений юстиции входит только проведение регистрации существующих обременении в использовании земель, в том числе ограничений хозяйственной деятельности как составной части правового режи ма для конкретного земельного участка.
В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под государствен ной регистрацией прав понимают юридический акт признания и подтверждения государством не только факта возникновения, пе рехода или прекращения прав, но и соответствующих ограничений на недвижимое имущество. Эти ограничения представляют собой установленные законом или уполномоченными органами условия или запрещения, стесняющие правообладателя при осу ществлении права собственности либо иных вещных прав на дан ный объект недвижимого имущества. Таким образом, в данном за коне отождествляются процедуры регистрации, как прав, так и ог раничений, а также подчеркивается принцип конкретности регис трации данных ограничений по отношению к объекту (земельный участок) и субъекту (правообладатель) ограничений. Следователь но, данное положение дает возможность юридически оформлять особые режимы использования территорий применительно к кон кретному земельному участку и землепользователю. Сведения о таких ограничениях при существующей процедуре регистрации прав могут поступить только из Государственного земельного ка дастра при условии, что в нем самом содержится такая информа ция.
Юридические и физические лица, подающие заявку на кадаст ровый учет территориальной зоны с особым режимом использова ния земель, должны представлять комплект документов, содержа щий сведения о зоне с особым режимом использования земель, в объеме, необходимом для постановки на государственный кадаст ровый учет.
Состав этих сведений должен быть определен Роснедвижимостью. Представляемые данные могут существенно различаться по составу, форматам ГИС, методам классификации объектов и т. п., поэтому необходимо будет сформулировать унифицированные требования ко всем материалам с учетом особенностей используе мого в данное время для кадастрового учета программного про дукта ПК ЕГРЗ.
При учете в Государственном земельном кадастре территори альным зонам с особым режимом использования земель присваи вают кадастровый номер, далее их наносят на дежурную кадастровую карту района или поселения, а в соответствующие документы ГЗК заносят сведения о регламентах данных зон. Таким образом, описание каждой территориальной зоны в ГЗК будет состоять из текстовой и графической частей.