Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Лекция 1
Понятие и состав недвижимости
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году.
В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 году с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. В Указе президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" в параграфе 1 дано определение: "Земельные участки и все, что с ними связано, относится к недвижимости".
В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе "О залоге", "Основных положениях об ипотеке". В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".
Кроме того, "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
В ГК недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности, то и рассмотрение терминологической сущности недвижимости необходимо начать с этой точки зрения:
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» - толковый словарь.
«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» - Розенбург «терминологический словарь»
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоизмеримого ущерба их назначению.
Классификация ОН
|
Классификационный признак |
По физической природе |
По физическим свойствам |
По необходимости государственной регистрации прав |
|
Состав объектов недвижимости |
Земельные участки, участки недр |
Улучшения на земельных участках: здания, сооружения, объекты незавершенные строительством |
Космические объекты, воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания |
|
Предприятия как имущественный комплекс |
Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
Недвижимое имущество
Физический объект Объект экономических отношений Объект правовых отношений
♦ местоположение ♦ товар ♦ право собственности
♦ площадь и границы ♦ капитал в вещной форме ♦ вещные права:
♦ объем ♦ полезность -право пожизнен ного наследуемого владения
♦ размер (высота, длина, ширина) ♦ доходность -право постоянного пользования
♦ форма ♦ издержки содержания -право хозяйствен ного ведения
♦ ландшафт ♦ ликвидность -право оператив ного управления
♦ залежи ископаемых ♦ финансовый актив -траст
♦ тип почвы ♦ стоимость -право залога, аренды, застройки
♦ физические характеристики ♦ цена -сервитуты
♦ внешняя среда ♦ налогообложение -право на земель ный участок
собст венника здания, расположенного на нем
♦ инвестирование - специальное право "золотая акция"
на участие в управле нии предприятием
♦ спрос и предложения - иные права
Объект общих социальных отношений (земля)
♦ место обитания людей всех поколений ♦ основа свободы
♦ условие жизни людей и независимости людей
♦ невосполнимый природный ресурс ♦ престижность владения
♦ источник благ ♦ основа гордости и славы
♦ пространственный базис размещения других объектов ♦ многофункциональное назначение
♦ защищается на благо всех людей ♦ условие формирования среднего слоя общества
Схема 2. Основные признаки недвижимости
|
N п/п |
Признаки |
Содержание (состояние) |
|
1 |
Сущностные (родовые) Степень подвижности |
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функ циональному назначению |
|
2 |
Связь с землей |
Прочная физическая и юри дическая |
|
3 |
Форма функционирования |
Натурально-вещественная и стоимостная |
|
4 |
Состояние потребительской формы в процессе использо вания |
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |
|
5 |
Длительность кругооборота (долговечность) |
Многократное использова ние, а земли — бесконечно при правильном использовании |
|
6 |
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств |
Постепенно по мере износа и накопления амортизацион ных отчислений |
|
7 |
Общественное значение |
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собствен ников, интересы которых за щищаются государством |
|
8 |
Видовые (частные) Технические и технологи ческие характеристики (местоположение, функцио нальное назначение, состояние и др.) |
Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недви жимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Нераз рывное единство с функцио нальным назначением |
Схема 3. Недвижимость как объект экономических и государственных интересов
Схема 4. Сущностные характеристики объектов недвижимости
Схема 5. Состав экономики недвижимости как учебной дисциплины
Схема 6. Признаки объектов недвижимости
Схема 7. Укрупненная классификация объектов недвижимости
происхождение
назначение
масштаб
Готовность к использованию
«Недвижимая собственность» - это пакет юридических прав, принадлежащих собственнику недвижимости.
Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные ОН. В которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и гос. Собственности, а остальные части в долевой собственности граждан и/или юр. Лиц.
Сущность ОН заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая
Правовые основы недвижимости
С недвижимостью тесно связано понятие собственности. Термин «собственность» означает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица.
Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом. К их числу относятся, например: договор о приватизации, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования.
В соответствии с ГК (часть 1, ст. 131, п.1) "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном учреждении юстиции".
Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости – как к своей, так и к чужой. Закон устанавливает правомочия на недвижимости путем установления традиционной для русского гражданского права "триады" прав: владения, пользования и распоряжения.
Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права пожизненного пользования.
Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания.
Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты как куплю-продажу, мену, дарение, обмен, завещание и залог.
Гражданские правоотношения делятся на:
– имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права, и приобретшие правовую форму, и
– неимущественные или личные правоотношения.
Имущественные правоотношения, в свою очередь можно разделить на вещные и обязательные.
Вещное право – это право, дающее юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав различаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочных действий лица-правообладателя. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Различают следующие виды вещных прав:
1. Право собственности.
2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками:
– право полного хозяйственного ведения;
– право оперативного управления имуществом;
– сервитуты;
– право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
– право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1
|
|
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Земля |
|
Жилье |
|
Нежилые помещения
|
|
||||||
|
– свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); – природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др. |
|
– элитное жилье; – типовое жилье; – городское, загородное жилье и др. |
|
– офисные помещения; – складские помещения; – торговые помещения; – производственные помещения и др. |
|||||||
Общая классификация недвижимости
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
по характеру использования |
– для жилья: дома, коттеджи, квартиры; – для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; – для производственной деятельности: фабрики, заводы; – для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; – для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
|
по целям владения |
– для ведения бизнеса; – для проживания владельца; – в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов и НЗП; – для освоения и развития; – для потребления истощимых ресурсов |
|
по степени специализации |
– специализированная – которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, |
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
|
электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; – неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях |
|
по степени готовности к эксплуатации |
– введенные в эксплуатацию; – требующие реконструкции или капитального ремонта; – незавершенное строительство. |
|
по воспроизводимости в натуральной форме |
– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; – воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Важным шагом в развитии российского рынка недвижимости стало принятие Федерального закона от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ).
В соответствии с этим законом государственной регистрации подлежат права на «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Правовое обеспечение оказывает огромное влияние на функционирование рынка недвижимости. Могут выполняться многие виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, аренда и др. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при совершении таких сделок необходима государственная регистрация, что способствует нормальному функционированию рынка недвижимости.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.
Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.
Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, огра ничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуще ство в соответствии с ГК РФ. Порядок государственной регистрации — это совокуп ность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией.
Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, посто янного пользования, ипотека, сервитута, а также права возникновения, ограни чения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе на земель ные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Сама по себе государственная регистрация прав на объекты недвижимости явля ется объективной необходимостью, если рынок недвижимости существует, т. е. имеется возможность перехода прав от одного собственника к другому. Измене ние прав на объекты недвижимости всегда выступает в документальной форме. Государственный орган регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.
По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабиль ности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имуществен ную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается по средством выделения сделок и иных актов с объектами недвижимости за рамками частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позво ляющей всем субъектам права получать исключительное и единственно досто верные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Из сказанного следует вывод, что регистрация — это легализация для граждан ского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных осно ваний возникновения прав и обязанностей. Как исключение момент возникно вения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией. Например, в случае наложения ареста на объект недвижимости ограничения на ступают с момента наложения, а не со времени их государственной регистрации.
Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной ре гистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что, в свою очередь, позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недви жимости, его изменении или прекращении.
Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта слу жит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная реги страция определяет в конкретных случаях время возникновения прав.
Главная задача государственной регистрации — защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собствен ник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимо сти при отсутствии регистрации. Объекты недвижимости (земля, здания, соору жения, жилой фонд и др.) — существенный источник государственных доходов, поэтому управление недвижимостью, находящейся в государственной собствен ности, можно назвать второй важной задачей института государственной реги страции.
Являясь одним из источников информации о рынке недвижимости, а также крупнейшим (по объему недвижимости, находящейся в собственности) участ ником рыночных отношений, государство может влиять на процессы, происходя щие на рынке недвижимости.
Функцией института государственной регистрации является также предупреж дение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связан ных с недвижимостью. Борьба с преступлениями в этой сфере находит отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаи модействия регистрирующих и правоохранительных органов.
Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав — это два разных вида деятельности, требующих абсолютно различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них — это юридическая практика.
Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение, характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объектов недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим.
Классификация объектов недвижимости в соответствии с ОКОФ
В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декаб ря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов — ОК 013-94 (ОКОФ).
Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характери стик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель но-архитектурные объекты, назначением которых является соз дание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необ ходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудо ванием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электри ческого освещения и внутренние телефонные и сигнализацион ные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).
Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, — котлами, генераторами, станками, машинами, ап паратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудо вания. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",
Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строи тельные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.). В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.
Жилища. К данному подразделу относятся здания, предна значенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исто рические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мас терские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводствен ного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и трактор ные прицепы, железнодорожные специализированные и пере оборудованные вагоны, основным назначением которых являет ся выполнение производственных функций (вагоны-лаборато рии, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.
Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декора тивные и озеленительные насаждения всех видов; искусст венные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для науч но-исследовательских целей. Объектом классификации дан ного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприя тия и т. п.
Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учитывается в рамках ОКОФ.
Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования
- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения
- для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
- неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
- введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Сделки с недвижимостью
В качестве сделок признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
К основным видам сделок с недвижимостью относятся:
– купля-продажа;
– мена и обмен;
– дарение;
– наследование;
– рента;
– ипотека;
– аренда;
– лизинг;
– доверительное управление (траст);
– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;
– постоянное пользование;
– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;
– приватизация.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.
При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.
При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.
По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений производится в установленном порядке.
Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.
Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.
Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием.
Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.
При наследовании по закону наследниками первой очереди являются дети (в т.ч. усыновленные), супруг(а) и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти.
Наследники второй очереди братья и сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при неприятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
При отсутствии наследников первой и второй очереди к наследованию призываются наследники третьей очереди. К ним относятся братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя).
Если таковых нет, наследство переходит к наследникам четвертой очереди – это прадеды и прабабки умершего, как со стороны деда, так и со стороны бабки.
В новой части ГК РФ перечень наследников первой, второй, третьей и четвертой очередей такой же. Но согласно статье 1145 ГК РФ, при отсутствии наследников первой, второй, третьей и четвертой очередей теперь право наследовать по закону получают наследники пятой очереди. К ним относятся дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
Если же нет наследников пятой очереди, к наследованию призываются наследники шестой очереди. Это дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Если не окажется наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя – это седьмая очередь. Согласно пункту 3 статьи 1148 ГК РФ наследниками по закону будут признаваться также граждане, не входящие в круг перечисленных родственников, но ко дню открытия наследства являющиеся нетрудоспособными. При наличии других наследников по закону они будут наследовать наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. При отсутствии других наследников указанные выше иждивенцы наследодателя будут наследовать самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.
В случае оформления завещания, последнее должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.
Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.
Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.
Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.
Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.
Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.
Действительность сделок с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:
– законность содержания;
– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
– соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка считается недействительной.
Сделка считается ничтожной, если:
– совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
– волеизъявление не соответствует подлинной воле;
– нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
– сторона сделки недееспособна, т.е. неспособна понимать значение своих действий;
– сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Темы для самостоятельного изучения: «Классы и категории недвижимости»; «Классификационные характеристики недвижимости»; «Сделки с недвижимостью, документация при оформлении сделок».