Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
АНО ВПО «ЕВРАЗИЙСКИЙ ОТКРЫТЫЙ ИНСТИТУТ»
Кафедра экономики и финансов
Курсовая работа по дисциплине «Микроэкономика» на тему: «Сущность ренты, ее виды и проблема земельного налога»
Руководитель: Савина Е.В.
Выполнила: студентка
группы ЗЭ – 103с
Курносова М.В.
Москва 2011
План:
Введение ………………………………………….…….…….. 3
Глава 1. Сущность ренты …………………….……….…… 4
1.1. Смысл слова рента ……………………………….….….…… 4
1.2. Рынок земли. Понятие земельной ренты ……….……..…… 5
1.3. Понятие ренты в различных экономических учениях ……... 8
Глава 2. Виды ренты ……………………………….……... 9
2.1. Дифференциальная рента …………………………….……… 9
2.2. Абсолютная рента …………………………………………… 10
2.3. Монопольная рента ……………………………………….…. 11
2.4. Строительная рента …………………………….……………. 12
2.5. Лесная рента ……………………………………….…………. 12
Глава 3. Земельный налог ………………………………... 13
3.1. Понятие, сущность и функции земельного налога …….. ….13
3.2. Проблемы земельного налога …………………….………… 16
3.3. Земельный рынок в России: проблемы, и методы их решения ……………………………………………….………….. 17
Заключение ……………………………………….…………. 24
Список использованной литературы …………………….. 27
Введение
Первая экономическая ценность, из которой человек научился извлекать для себя прибыль – это наша планета Земля, которая богата различными видами ресурсов.
Земля наряду с трудом и капиталом является важнейшим фактором производства. Ее уникальность состоит в ее неподвижности, в ее фиксированности с точки зрения общего количества и в совершенно неэластичном предложении, а также в том, что земля используется в любом виде хозяйственной деятельности. Землепользование и связанные с ним отношения еще в древние времена заложили основу хозяйственной деятельности человека, и дали толчок развитию производительных сил, углублению общественного разделения труда и его специализации.
Земельная рента регулирует экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю. Анализ образования ренты и позволяет выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы собственности на механизм возникновения ренты. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения я собираюсь рассмотреть в данной работе.
Посредством земельного налога создаются условия, при которых будет невозможно иметь неиспользуемые земли или невыгодно их использовать, и одновременно появятся надежные финансовые источники для проведения мероприятий по улучшению землепользования.
В связи с отсутствием должной кадастровой и на этой основе стоимостной оценки земли, актуальным становится определение и взимание земельной ренты, отвечающей задаче выравнивания экономических условий хозяйствования на различных по качеству землях, а также стимулирования их лучшего использования и повышения плодородия.
Виды ренты и проблемы земельного налога является объектом исследования многих ученых, таких как Макконнелл К.Р., Брю С.Л., Самуэльсон П., Смит А., Рикардо Д. и др.
Целью моей курсовой работы является изучение ренты, в частности земельной, рассмотрение её видов и анализ проблем земельного налога.
Глава 1. Сущность ренты
Смысл слова рента.
Каждому фактору производства - труду, капиталу, предпринимательству - соответствует определенный вид дохода - зарплата, процент, прибыль. Доход с земли традиционно называется рентой. Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". В разных языках это слово имеет различное значение: в немецком словом "Rente" обозначается пенсия, в английском (rent) - арендная или квартирная плата, во французском (rente) - ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов. Исторически подход к ренте развивался в двух направлениях: рента как доход владельца земли и рента как плата за пользование землей, т. е. арендная плата.
Термин «рента» имеет два значения: правовое и экономическое. В юриспруденции рента – самостоятельное правоотношение, касающееся прямого взаимоотношения между субъектами договора ренты, никак не связано с арендой имущества. Экономическое же отношение между получателем ренты и ее плательщиком непосредственно связано с использованием кредитных средств или арендой имущества.
В современной экономической теории существует понятие экономической ренты как составной части дохода от любого другого фактора. Экономическая рента - это разница между платой за ресурс и минимальной платой, необходимой для того, чтобы этот ресурс был предложен.
Рынок земли. Понятие земельной ренты.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.
В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу участков, отдавая предпочтение получению стабильного дохода от сдачи земли в аренду. Именно поэтому продается лишь незначительная часть земельного фонда. Этот существенный фактор, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель, фиксируют объём земельного рынка, что делает его предложение неэластичным. В этом и заключается принципиальная особенность рынка земли.
Арендная плата равна земельной ренте. В арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность: арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли, и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли — в краткосрочной аренде.
Земля — уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.
Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Поэтому это значит, что на рынке земли активен лишь спрос.
Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой - ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли:
|
Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100% |
Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог может вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сокращает предложение продукции на рынке и увеличивает цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, будет требовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.
На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.
Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет аб солютно вертикальной линией (рисунок 1)
Рисунок 1. Спрос и предложение земли.
При ставке арендной платы R спрос на землю равен Q3, собственник земли извлекает ренту OREQ. Повышение (понижение) спроса на продукты сельского хозяйства вызывает рост (снижение) спроса на землю при любой данной арендной ставке. Поскольку предложение земли фиксировано, то с целью установления равенства спроса и предложения нужно, чтобы арендная плата или возросла до R2, или понизилась до R1. Тогда и рента или возрастает до OR2E2Q3*, или понизится до OR1E1Q3.
Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли (равновесная цена – это цена, при которой величина спроса на товар равняется величине предложения этого товара). Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние. Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот.
Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, но рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Также земельная рента выступает в виде монопольной, строительной и лесной ренты. Рассмотрим подробно все эти виды земельной ренты.
Понятие ренты в различных экономических учениях.
По марксистской экономической теории Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве.
В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности суть заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.
В соответствии с теорией физиократов еще одна трактовка, которая считает ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, порожденную в конце XIX века книгой Генри Джорджа "Прогресс и бедность". Джордж считал, что существование ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.
Глава 2. Виды ренты
Дифференциальная рента.
Основой дифференциальной земельной ренты является разница в издержках производства на различных земельных участках,
неодинаковом плодородии различных земельных участков, а также местоположении, климатических особенностях, сфере использования и т.д. Это и является объективной основой для образования дифференциальной ренты. Рассмотрим ее на примере естественного плодородия.
Рисунок 2. Дифференциальная рента
Предположим, что три участка земли отличаются своим качеством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки равны по площади и по вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, предельные и средние издержки на единицу продукции будут также различаться (рисунок 2).
На лучшем участке (а) будет получена дифференциальная рента ВРЕК; на среднем участке (б) производственные издержки будут лишь компенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (в) образуется убыток.
Различают дифференциальную ренту I и II.
Дифференциальная рента I в свою очередь делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.
Дифференциальная рента II предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты, а предприниматель получает дополнительную прибыль.
Таким образом, дифференциальная рента I возникает при экстенсивном ведении хозяйства, а дифференциальная рента II — только при интенсивном земледелии. Дифференциальная рента I образуется на лучших и средних землях, а дифференциальная рента II — и на худших землях.
Абсолютная рента.
Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю.
Земельная собственность завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.
Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средства производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Этот вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.
Итак, абсолютная рента – это один из видов земельной ренты, получаемой землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земель исключительно как вознаграждение, реализующееся в присвоении прав собственности на землю. В случае, если в участок земли был вложен капитал, то размер арендной платы увеличивается на величину ссудного процента.
Монопольная рента.
Всеми экономическими школами выделяется категория монопольной ренты. Она основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества.
Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная рента, таким образом, есть избыток не только над общественной ценой производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов.
Источником монопольной ренты является часть прибавочной стоимости, создаваемая наёмным трудом и присваиваемая собственником земли в результате её перераспределения.
Разновидностью монопольной ренты является рента редкости, против которой конкуренция бессильна. Она составляет значительную часть дохода например выдающегося музыканта и т. д.
Строительная рента.
Строительная рента характеризуется преобладающим влиянием местоположения (оно очень важно, например, для строительных участков в больших городах), а также очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит, и преобладанием монопольной цены.
Следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли происходит в целях производства или добывающей промышленности, с другой – земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.
Лесная рента.
Земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Рента – остаточная стоимость. Она определяется разницей между товарной стоимостью ресурса, рассчитанной в ценах внутреннего рынка на получаемые из него первичные продукты, и затратами на заготовку и транспортировку этих продуктов, включая предпринимательскую прибыль. Поэтому чем богаче страна, чем развитее ее транспортная сеть, чем короче расстояния транспортировки, чем эффективнее заготовка и переработка древесины, тем выше рента.
Лесная рента сильно зависит от технологической сбалансированности и эффективности лесопромышленных производств, перерабатывающих древесное сырье разной потребительной ценности.
Эффективность переработки порождает высокую ренту, а не наоборот.
Выход качественных сортиментов при лесозаготовке не должен быть меньше 50%. - главное условие нормальной рентабельности лесозаготовки и высокой лесной ренты.
Лесная рента принадлежит собственнику леса. Если собственник – государство, то рента полностью или частично изымается в общую казну (бюджет) с помощью лесного налога (в России - лесная подать). Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов.
Глава 3. Земельный налог
Понятие, сущность и функции земельного налога.
Собственник имущества, получая права владения, пользования и распоряжения им, приобретает и некоторые обязанности. Одной из них является обязанность платить налоги. Земельный налог установлен Налоговым кодексом РФ. Налогом облагаются находящиеся у граждан земельные участки и их части, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок). Назначение земли не имеет принципиального значения - налогом облагается и земля, используемая дачниками для садоводства-огородничества, а также фермерскими хозяйствами, и та, на которой стоят многоквартирные дома.
Земельный налог – это определенная сумма, которую обязан ежегодно вносить (уплачивать) собственник земли, а также землепользователь и землевладелец.
Поступление земельного налога в бюджетную систему централизовано: в федеральный бюджет - 30%, в бюджеты субъектов Российской Федерации - 20%, в местные бюджеты – 50%. Он выделяется в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используется исключительно на:
Налогообложение земельных участков в Российской Федерации регулируется Законом РФ «Оплате за землю» от 11 октября 1991 года № 1738-1, Инструкцией МНС России «По применению закона РФ «О плате за землю» от 21 февраля 2000 года № 56, а также законами местных органов власти.
Плательщиками (субъектами) земельного налога выступают землевладельцы, землепользователи (кроме арендаторов) и собственники земли на территории Российской Федерации. К налогоплательщикам относятся:
По общему правилу землевладелец уплачивает налог на землю самостоятельно, причем после того, как налоговая инспекция присылает уведомление. Налоговое уведомление – содержащий расчет суммы налога и порядок его уплаты документ, направляемый налоговым органом налогоплательщику. Срок уплаты налога – это время, в течение которого налогоплательщик должен исполнить свою обязанность по внесению суммы обязательного платежа в бюджет государства.
|
Сумма налога = площадь земельного участка в м2 • кадастровая стоимость1 м2 земли • ставка налога (площадь участка в сотках надо разделить на 100). |
Рассмотрим ставки земельного налога. Ставка налога – это размер налога с единицы объекта налогообложения. Может быть плоской (одинаковой для всех объектов), прогрессивной (увеличиваться с ростом объекта налогообложения) или регрессивной (уменьшаться с ростом объекта налогообложения). Ставки устанавливают в виде стабильных платежей в расчете на год. Поскольку земельный налог относится к числу местных, в Налоговом кодексе Российской Федерации установлены только его максимально возможные, предельные, ставки. Поэтому для того, чтобы узнать ставку налога, действующего на территории, где расположен нужный участок, следует обратиться к местному законодательству.
Предельные ставки, закрепленные в ст. 394 НК РФ, составляют:
• 0,3 % от кадастровой стоимости - для участка сельскохозяйственного назначения; занятого жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленного для жилищного строительства; а также выделенного для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
• 1,5 % от кадастровой стоимости - для прочих земельных участков.
Органы местного самоуправления могут повышать ставки земельного налога, но не более чем в 2 раза.
Увеличивается ставка налога и в том случае, если землевладелец длительно не использует свой земельный участок либо использует его не по целевому назначению (в этом случае ставка удваивается).
Проблемы земельного налога.
Переход к кадастровому исчислению земельного налога выявил существенные проблемы, как для налоговых органов, так и для налогоплательщиков и местных бюджетов. Распространенным недостатком является определение налоговой базы. Недостаточными темпами осуществляется межевание, кадастровый учет земель и подготовка соглашений и договоров аренды. 40% сведений с незаполненными кадастровыми номерами или кадастровыми номерами нарушенной структуры, отсутствуют размеры долей в праве собственности на земельные участки.
Другая немаловажная проблема – налогообложение земельных участков, занятых под объектами недвижимости, особенно под многоквартирными домами. Ситуация усугубляется, если объекты недвижимости расположены на земельных участках, в отношении которых не проводились межевание и кадастровый учет.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Ещё одной из наиболее часто встречающихся проблем, является проблема получения налогоплательщиками (организациями и индивидуальными предпринимателями) информации о кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков для целей самостоятельного исчисления земельного налога.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» определено, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости.
Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения должны размещаться на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.
Земельный рынок в России: проблемы, и методы их решения.
В России, в отличие от большинства западных стран, до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа. Затрата труда на месте заимки служила в большинстве случаев определяющим фактором ее владения. Здесь с давних времен очень твердо было понимание держания, занятия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.
Четыре пятых ее населения составляли крестьяне - земледельцы, а число фабрично-заводских рабочих не превышает 900 тыс. человек при 120-милионном населении
По мнению академика РАН Л.И. Абалкина, именно в зависимости от решения аграрного вопроса история развития человеческой цивилизации, в том числе и России, могла бы пойти совершенно по другому пути. Опираясь на теорию социальных альтернатив, считает он, можно утверждать, что такая возможность - вполне реальная, а не надуманная, но, к сожалению, не реализованная на практике - существовала.
В России уровень интеллектуальной проработки аграрных проблем на два порядка ниже, чем сто лет назад, считает Л.И. Абалкин. Вся их сложность сведена к чисто митинговому спору «За» или «Против» частной собственности на землю. А как может российский фермер в Сибири, на Севере или даже в условиях европейского бездорожья работать без транспорта и электричества, которые он сам никогда без государства не создаст? Как можно без науки, без селекции и семеноводства, при постоянно повторяющихся в России засухах конкурировать с мировым рынком?
У автора нет готового ответа на эти и другие связанные с ним вопросы. Важно поднять уровень их интеллектуальной проработки до того, каким он был в российской школе экономической мысли. Нужно по-новому взглянуть на многие предлагавшиеся ранее рецепты, на периодически возникавшие, но отброшенные идеи создания агрогородов, на сохранение российского чернозема, на борьбу с эрозией почвы и планы лесозащиты страны. От этого зависит будущее России, в том числе продовольственной безопасности страны.
Доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии агропромышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.
Проблема сбыта произведенной продукции сегодня, пожалуй, одна из самых острых. Отсутствие в этой сфере достаточной конкуренции потребителей, локальный монополизм перерабатывающих предприятий, приход на рынок продукции агропромышленного комплекса массы «чужаков» - посредников привели к резкому падению доли сельскохозяйственных товаропроизводителей в розничной цене. Сельское хозяйство потеряло и по-прежнему теряет большие деньги.
На всех развитых, естественно, пока зарубежных, рынках одним из самых модных инструментов, с помощью которых государство решает проблему «честного ценообразования» является организация и регулирование оптовых рынков. Рыночная инфраструктура наряду с формированием оптовых рынков должна включать и торговые биржи, внебиржевые системы, системы сверки и централизованного управления рисками, механизмы управления ликвидностью, банковские системы взаиморасчетов, механизмы гарантирования доставки товаров, депозитные системы.
В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ.
постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков.
Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со стороны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса умалчивают важнейшее положение Конституции РФ, согласно которому земля является общенародным достоянием. Ведь если земля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением общества относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".
Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земельную собственность в искусственной форме "единого объекта недвижимости". В этом случае земля перестает существовать как самостоятельный объект управления, что открывает широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные нормативы выделения такого рода "единых объектов".
Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой идет речь о приобретении земельного участка без предварительного согласования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного домика, может быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания подобное согласование, очевидно, просто необходимо.
Противоречиво сформулирована статья 16 в п. 1 говорится, что к землям государственной собственности не относятся земли муниципальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государственная собственность на землю разграничивается на федеральную, субъектов Федерации и собственность муниципальных образований. Вызывает недоумение и п. 1 статьи 371. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 32 появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и, ни слова не говорится об иностранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех остальных территориях закрепляется полное равенство прав российских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иностранных претендентов на российское землепользование?
Сторонники данного варианта Земельного кодекса успокаивают взбудораженную общественность тем,
речь идет всего лишь о 2% территории страны.
При разработке нормативных документов по правовому регулированию рыночного оборота земель в целом и сельскохозяйственного назначения в частности необходимо решить три группы экономических проблем:
- поддержания экономически обоснованных объемов и структуры рыночного оборота земельных ресурсов;
- предотвращения и преодоления различных деформаций рыночного механизма ценообразования и ценовых параметров земельного рынка;
- сохранения и расширения возможностей активного задействования технико-экономических и технологических факторов, способствующих повышению эффективности использования земельных ресурсов.
В этих целях следует создать нормативную базу с учетом разнообразия возможных ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-экономических условий хозяйственной деятельности. Не менее важно учитывать и особенности существующего земельного рынка.
Можно назвать четыре его основных варианта3: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) рынок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение находятся на достаточно высоком уровне, сбалансированы по наиболее распространенным рыночным операциям с землей и характеризуются тенденцией к дальнейшему росту.
В условиях а). и б). необходимо узаконить льготы по земельному налогу и иным платежам за землю, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности,
В ситуации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управления федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.
правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйствен ных земель должна опираться на следующие принципы:
- гарантирование государственными (федеральными и субъектов Федерации) и муниципальными ликвидными активами риска осуществления сделок с землей;
- сохранение за государством функций контроля и ответственности за чистоту сделок с земельными участками, особенно по операциям их купли-продажи, залога, выпуска ценных земельных бумаг;
- создание условий для повышения ликвидности сельскохозяйственных земель за счет правовой регламентации процедур консер вации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;
- правовое регулирование допустимых границ изменения функ ционального назначения и использования сельскохозяйственных земель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения ин вестиций на развитие основного производства.
В процессе правового регу лирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необхо димо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников зе мельного рынка на основе реализации следующих принципов:
- максимально возможное по различным видам сделок и кате гориям участвующих в них земельных участков замещение разреши тельного принципа оформления операций с землей уведомительным;
- стимулирование льготного (за счет государства) оказания посреднических услуг в сфере организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования.
Формирование нового многоукладного земельного строя в Рос сии потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практичес ких мероприятий.
Заключение
Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, является существование земельной ренты. Ведь экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю, именно земельной рентой и регулируются.
Самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.
Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.
Описанные механизмы земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.
После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы уже сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые мы можем сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад.
Нужно создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.
Список использованной литературы:
1 «Земельный кодекс РФ» Москва, 1999г.
2 Собрание законодательства РФ 2002г.
3 Сборник «Малый бизнес в России: ретроспектива и перспективы», Москва, 2003г.