Право распоряжения жилыми помещениями В соответствии со ст
Работа добавлена на сайт samzan.net:
246
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
§ 1. Право распоряжения жилыми помещениями
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения в числе других правомочий принадлежит право распоряжения жилым помещением. Правомочие распоряже ния означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обме нять на другое жилое помещение и т. п.
Гражданин — собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору най ма, может передать жилое помещение в собственность дру гому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены,
дарения и др.
Наиболее полно проявляется право распоряжения жи лым помещением в случаях, когда жилое помещение при надлежит лицу на праве собственности.
Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в опреде ленных пределах и лицу, не являющемуся его собственни ком. Например, наниматель жилого помещения в доме госу дарственного или муниципального фонда вправе в установ ленном порядке произвести обмен занимаемого жилого по мещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.
По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у несобственника меньше, чем у собственника.
Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так, юридические лица, созданные как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, полу чить во владение или (и) пользование на основе договора арен ды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только пу тем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено та кой функцией.
§ 2. Отдельные виды договоров с жилыми домами и жилыми помещениями
Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки.
Одни сделки (например, обмен, сдача в поднаем жилых помещений) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купли-продажи, мены, дарения, завещания и т. д.) могут совершаться только при условии, чти жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки, принадлежит лицу на праве собственности.
Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже жилого помещения) влечет за собой переход права собственности на жилое по мещение от продавца к покупателю. В других случаях сдел ка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме жилого помещения) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещения ми является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жи лое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый соб ственник становится наймодателем на условиях ранее за ключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательст ва принципа неизменности договора найма жилого помеще ния при перемене собственника помещения, которое занима ет наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.
Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разных формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с обязатель ным получением участниками договора обменных ордеров.
Для договоров ренты, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариаль ное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах.
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения
248
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Договор аренды жилого помещения заключается в пись менной форме с обязательной регистрацией в жилищно-экс плуатационных органах и налоговых органах^
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой сто роне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот то вар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Жилое помещение (жилой дом) является довольно ши роко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность поку пателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодатель ству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэ тому на договор купли-продажи жилого помещения распро страняются нормы §7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламенти руется продажа недвижимости. В связи с особенностями жи лых домов, квартир как объектов гражданских правоотно шений для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора куп ли-продажи. Так, по ранее действовавшему законодатель ству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жи лого дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной власти под стра хом признания договора недействительным.
ГК РФ не предусматривает обязательного нотариально го оформления договора купли-продажи жилого строения^ Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости за ключается в письменной форме путем составления одного
^ О порядке заключения договора аренды жилых помещений в г. Москве см. распоряжение мэра г. Москвы "О мерах по пресечению противоправно го использования жилых помещений, находящихся в собственности граж дан и юридических лиц" от II июня 1994 г. ^ Вместе с тем следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 8 Федераль ного закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в дейст вие Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сохра няется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сде лок с ним (установленных ст. 239 ГК РФ).
документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон со хранил для этих случаев перехода права собственности го сударственную регистрацию. При уклонении одной из сто рон от государственной регистрации перехода права собст венности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной реги страции перехода права собственности. Сторона, необосно ванно уклоняющаяся от государственной регистрации пере хода права собственности, должна возместить другой сторо не убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, под лежит государственной регистрации и считается заключен ным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором прожи вают несовершеннолетние члены семьи собственника, то та кое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Так, Старостина с двумя несовершеннолетними деть ми — одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алек сеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1993 г. умерла.
Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолет них детей Старостиной с заявлением о признании догово ра купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований ст. 133 КоБС РСФСР органы опеки и попечительства на заключение сделки со гласия не давали.
Решением Измайловского межмуниципального народно го суда ^ Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор ку пли-продажи квартиры признан недействительным, Ку кушкина обязана передать законному представителю не совершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея — опе куну Приказчикову — квартиру, а Приказчиков — вернуть Кукушкиной 5288 руб.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, вне сенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верхов ного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных поста новлений и направлении дела на новое разбирательство цо мотиву неполного исследования обстоятельств дела.
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения
Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетво рила частично по следующим основаниям.
Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки треоованиям ст. 133 КоБС РСФСР (1969 г. -П. С.) без предвари тельного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовер шеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ст. 48 ГК РСФСР, пришел к выводу, что сделка не соответст вует требованиям закона, и правильно постановил реше ние о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Вместе в тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с ин фляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя при знать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение^.
Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.
Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействи тельными обмена жилой площади, обменного ордера, дого вора купли-продажи квартиры и к С. о признании догово ра на передачу квартиры в собственность недействитель ным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти тре бования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следую щее. Родители несовершеннолетних были лишены роди тельских прав.
Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреж дениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухком-
См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. §6. С. 3.
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
натную квартиру на однокомнатную, нанимателем ко торой был Д.
С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями не совершеннолетних прежнему нанимателю, т. е. Д.
При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей ус тановил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в дет ские учреждения, последующие действия с жилой площа дью производились без учета их интересов и без привле чения к решению этого вопроса органов опеки и попечи тельства, что повлекло нарушение прав несовершеннолет них.
Согласно ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечитель ства совершать, а попечитель давать согласие на совер шение сделок от имени подопечного, выходящих за преде лы бытовых.
В частности, предварительное разрешение органов опе ки и попечительства требуется для заключения догово ров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих пооопечному прав, совершения разде ла имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключае мые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (по печителей) своих несовершеннолетних детей.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по об мену квартиры и последующие оействия с жилой площа дью не могут считаться действительными'.
Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемо го жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).
В том случае, если отчуждаемое жилое помещение на жито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независи-
' См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С. 12—13.
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
мо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кро ме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.
Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников име ет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных услови ях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (сособственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помеще ние в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением пре имущественного права покупки любой участник долевой соб ственности вправо в течение трех месяцев требовать в су дебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку пателя (ст. 250 ГК РФ).
При продаже комнаты в приватизированной коммуналь ной квартире необходимо заявление всех сособственников дан ной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необ ходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем про дажи комнаты за указанную в договоре цену.
По договору купли-продажи здания (иди другой недви жимости) покупателю одновременно с передачей права соб-•ственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижи мостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
Продавец обязан передать товар, в данном случае жи лое помещение, свободным от прав третьих лиц, за исключе нием случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продав цом этой обязанности дает покупателю право требовать умень шения цены товара либо расторжения договора купли-про дажи, если не будет указано, что покупатель знал или дол жен был знать о правах третьих лиц на это имущество.
В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из осо бенностей продажи жилых помещений то, что существен ным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупате лем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
По закону право пользоваться отчуждаемым жилым по мещением сохраняют члены семьи собственника жилого по мещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права соб ственности, согласно ст. 222 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Как сказано выше, сам по себе переход права собствен ности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймо-дателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).
Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направле ны на обеспечение стабильности жилищных отношений поль зования жилыми помещениями.
§ 4. Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации
Как сказано выше, граждане, занимающие по договору найма жилые помещения в домах государственного и муни ципального жилищных фондов, могут получить бесплатно в собственность жилое помещение в порядке его приватиза ции на основе Закона РФ "О приватизации жилищного фон да в Российской Федерации".
Передача жилого помещения в этих случаях происхо дит на основании заявления граждан по договору передачи квартиры в собственность граждан.
Договор передачи жилья в собственность граждан за ключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помеще ние в собственность, в порядке, устанавливаемом, соответ ствующим органом исполнительной власти.
Договор передачи жилья в порядке приватизации отли чается от договора купли-продажи жилого помещения тем, что в отличие от договора купли-продажи, который носит возмездный характер, договор передачи жилья в порядке приватизации является безвозмездным. Договор передачи жилья имеет сходство с договором дарения; однако в отли чие от договора дарения, по которому одаряемый лишь при нимает дар (или отказывается от него), в договоре передачи жилья в порядке приватизации лицо, желающее приватизи ровать жилье, проявляет инициативу об этом, обращаясь с заявлением (просьбой) о передаче ему жилья.
§ 4. Передача квартиры в собственность граждан (приватизация) 253
Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме, не подлежит но тариальному удостоверению, и по нему не взимается госу дарственная пошлина (ст. 7 Закона о приватизации)^.
В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указывается, в какую общую (совместную или долевую) собственность они просят передать занимае мую ими квартиру, указываются члены семьи нанимателя, их согласие на приватизацию.
В договор передачи жилого помещения в собственность граждан включаются также несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и прожи вающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указан ных лиц, но не утратившие право пользования данным жи лым помещением.
В тексте самого договора передачи указываются усло вия договора, в том числе права граждан, ставших собствен никами квартиры, продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Указы ваются также обязанности граждан, приватизирующих квар тиру, в том числе принимать на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и его инженер ного оборудования и придомовой территории на основе со глашения сторон.
На граждан возлагается также обязанность использовать жилое помещение только для проживания, производить пере устройство и перепланировку в жилых помещениях лишь с разрешения органов местной администрации. Вместе с тем при приватизации гражданами квартиры в домах, требую щих капитального ремонта, за наймодателем сохраняется обя занность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Обслуживание и ремонт жилого дома в целом, согласно договору о передаче, осуществляется жилищно-эксплуата ционными и ремонтно-строительными организациями, обслу живавшими данный дом до начала приватизации (по догово-
^ Такой порядок оформления сделок по передаче жилья был установлен Законом РФ от 23 декабря 1992 г., которым в Закон о приватизации жилищного фонда были внесены изменения, предусматривающие, что при заключении договора передачи жилья гражданам в порядке приватизации нотариального удостоверения сделки не требуется.
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
рам с собственниками), кроме тех квартир, собственники ко торых избрали иные организации или формы для обслужи вания этих квартир.
Договор передачи жилья в собственность граждан под лежит регистрации в соответствующих органах исполнитель ной власти. Например, в г. Москве регистрация договоров передачи осуществляется Департаментом муниципального жилья (управлением приватизации жилищного фонда).
§ 5. Продажа квартир на аукционах. Договор на покупку квартиры на аукционе
Аукцион— одна из форм проведения продажи товара, в том числе по продаже квартир. Аукционы по продаже квар тир проводятся предприятиями и организациями строитель ного комплекса Российской Федерации, которые осуществля ют продажу квартир, построенных за счет средств этих пред приятий и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447—449) аукционы являются одной из форм про ведения торгов, в том числе и публичных торгов, проводи мых в порядке исполнения решения суда.
Порядок проведения аукционов по продаже квартир пред приятий и организаций строительного комплекса определялся в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 Положением о проведении аукцио нов по продаже квартир предприятиями и организациями строительного комплекса РСФСР, утвержденным Государ ственным комитетом РСФСР по архитектуре и строительст ву 3 сентября 1991 г^
Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с администрацией, советом трудового коллектива и утверждается местной администрацией по месту располо жения дома, квартиры в котором подлежат продаже. Процесс аукционной продажи квартир включает: —публикацию в средствах массовой информации и спе циализированных изданиях информации об условиях прове дения аукциона, а также о типе и местонахождении квартир и других данных;
— проведение аукциона и юридическое оформление со вершенной покупки.
В аукционах по продаже квартир могут участвовать лю бые российские и иностранные юридические лица и граждане.
' См.: Жилищное законодательство. М„ 1966. С. 189.
§ 5. Продажа квартир на аукционах
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Проведение аукциона осуществляется предприятием или организацией строительного комплекса — продавцом или уполномоченным им посредником.
В случае, если проведение аукциона возлагается на по средника, продавец заключает с ним договор, в котором ого вариваются обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документации по каждой квартире, предоставляемой продавцом, сроки проведения аукциона, условия снятия с аукциона и повторного выстав ления, взаимные обязательства и имущественная ответст венность сторон, срок действия договора, условия его рас торжения. Организатором аукциона (продавцом или посред ником) изготавливаются типографским Способом билеты учас тия с указанием в них порядкового номера, под которым вла делец билета участвует в аукционе, а также цены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия проведения конкурса.
Юридическое лицо или гражданин получают статус участника аукциона с момента оплаты билета участия.
На каждую заявленную на аукцион квартиру составля ется характеристика, рассылаемая по запросам юридичес ких лиц и граждан, изъявивших желание участвовать в аук ционе.
Согласно указанному положению основой для расчета стартовой ценЬг является сметная стоимость квартир, опре деленная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывает ся порядок определения сметной стоимости квартир (п. 10).
Положение устанавливает права участников аукциона. Участник аукциона имеет право:
— приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;
— осматривать квартиры на месте;
— получать, в том числе за плату, необходимые кон сультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;
— выдавать доверенность на участие в аукционе юри дическим лицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;
— отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);
— обращаться в суд или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом ин тересов покупателей.
Положением на участников аукциона возлагаются так же и некоторые обязанности, а именно: они обязаны в случае выигрыша аукционного торга оформить в 3-дневный срок договор на приобретение квартиры, в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполне ние принятых обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.
Согласно указанному Положению аукцион проводит ве дущий, который дает краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В зависимости от сло жившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласова нию с продавцом установить на них более высокую старто вую цену, чем было оговорено ранее. На аукционе не подле жат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стар товой цены.
Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится облада телем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить пред ставителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку.
При отсутствии со стороны участников аукциона пред ложений по цене выше стартовой данная квартира снимает ся с аукциона.
Расчеты между продавцом и покупателем могут осущест вляться как единовременно, так и по частям в течение уста новленного продавцом и опубликованного им заранее срока.
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями, жилыми домами
Законодательство различает две разновидности обмена имуществом: договор мены товарами (имуществом) между их собственниками и договор обмена товарами (в частности, обмена жилыми помещениями) между лицами, не являющи мися собственниками.
1. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собст венность жилое помещение в обмен на другое жилое поме щение.
Договор мены жилыми помещениями на практике ста новится довольно распространенным видом договора. Это свя зано с расширением частного жилищного фонда, вызванного прежде всего приватизацией жилых помещений и возмож ностью для граждан свободного распоряжения этими поме-
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями (домами)
257
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
щениями, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка^.
Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помеще ниями, при заключении которого между лицами, участвую щими в договоре, происходит переход не права собственнос ти, а только права пользования жилым помещением (о дого воре обмена жилыми помещениями см. ниже).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в об мен на жилое помещение другой стороны.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей) одновременно после исполнения обя зательств передать соответствующие жилые помещения обеи ми сторонами.
Поскольку каждый из участников договора мены высту пает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателем другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены приме няются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (см. ст. 567 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой приро ды договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается иму щество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного дого вора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одно му из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) более четко вводятся рыночные элементы: производится оцен ка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок. Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в сто-
имости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны несколько вариантов обмена, например:
1) мена жилого помещения большего размера на поме щение меньшего размера с доплатой в стоимости этих поме щений;
2) мена жилого помещения, расположенного в престиж ном районе (городе), на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе), с доплатой разницы в ценах, складывающихся в этих районах (городах).
Одной из разновидностей мены являются случаи предо ставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности.
Согласно ст. 28 ЖК РСФСР такие граждане, нуждаю щиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Поэтому после получения нового жилого дома зачастую эти граждане вза мен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квар тиры в ведение (собственность) организациям, предоставив шим им жилое помещение. Следует отметить, что такая прак тика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое поме щение, так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.
Исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах фе деральной жилищной политики объектом договора мены мо гут быть любые жилые помещения независимо от вида соб ственности.
На практике, однако, это правило нередко не соблюда ется. Так, не производится обмен приватизированной квар тиры на неприватизированную, т. е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, со вершающие мену, обмен, нередко ставят условием заключе ния договора, предусматривающего "приватизирование" пер вой квартиры, установление единого правового режима об мениваемых квартир'. В некоторых случаях практически это сделать невозможно, например с квартирами в ЖСК и ЖК, где после полного внесения пая квартира автоматически ста новится собственностью члена кооператива; поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых по-
' См.: Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву. Обмен жилых поме щений //Правоведение. 1994 г. № 4. С. 26.
' См.: Московская правда. 1995. 8 дек.
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями (домами) 259
мещений является незаконным, ущемляющим права граж дан — собственников этих помещений^.
2. По договору обмена жилыми помещениями нанима тель жилого помещения в домах государственного, муници пального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвес ти обмен занимаемого жилого помещения с другим нанима телем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте^.
Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей нанимателями прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом кооператива — с соблюдением требова ний, предусмотренных ст. 119 ЖК РСФСР (т. е. при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и соблюдении других требований, установлен ных Жилищным кодексом и уставом ЖСК). В практике не редко возникает вопрос о том, в каком порядке разрешаются споры об обмене жилыми помещениями, возникающие меж ду членами семьи нанимателя. Если между членами семьи .не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена за нимаемого помещения на помещения в разных домах (квар тирах). Споры, связанные с таким обменом, нередко затраги вают интересы граждан, проживающих в обмениваемых по мещениях, а иногда и существенно ущемляют права этих граждан (например, связаны с предоставлением им худшего помещения или помещения в отдаленном районе). Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания до воды и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.
На практике при рассмотрении таких дел суды учиты вают сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствую щие проживанию в одном помещении, в частности в связи с расторжением брака, а также другие обстоятельства.
Если при рассмотрении суяом дела будет установлено.что отказ в даче согласия на обмен был необоснованным, суд может вынести решение об обмене жилыми помещениями, несмотря на несогласие на обмен члена семьи, вопреки его
См.: Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву// Правоведение 1994. №4. С. 27. . j f л/f
^ cm.: ст. 67 ЖК РСФСР, ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики.
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
воле. Один из случаев такого обмена (невозможность совмест ного проживания) прямо предусмотрен ст. 98 ЖК РСФСР.
В ст. 69 ЖК РСФСР предусмотрено, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. В результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей. Вместе с тем отказ в даче согласия на обмен может быть обжалован в су дебном порядке.
Так, по одному делу производственное объединение — владелец домов — отказало в обмене занимаемых гражда нами 3. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из жилых помещений находится в общежитии. На родный суд, куда обратились граждане 3. и Б. с исковым требованием об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями, отказал в удовлетворении иска.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Вер ховного Суда РФ отменила решение народного суда, ука зав, в частности, следующее:
"Производственное объединение, зная, что Б. выдан ор дер и что это влияет на правовой режим жилого помеще ния, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.
Как видно из копии списка предоставления жилой площа ди работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей пре доставлялась комната жилой площадью 27 кв. м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение общежитие.
Однако суд не истребовал подлинник списка и не выяс нил, в связи с чем текст дополнен.
В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправле нием расчетная книжка на оплату квартиры и комму нальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.
Однако эти доводы истицы суд с достаточной полно той не проверил, хотя выяснение указанных обстоя тельств имеет существенное значение по делу.
Так, если жилая площадь предоставлена истице в по рядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями (домами)
261
262
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение под лежит отмене" '.
Закон (ст. 70 ЖК РСФСР) предусматривает право со вершеннолетнего члена семьи нанимателя с письменного со гласия нанимателей и остальных членов семьи обменять при ходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что выезжающий в порядке обмена вселяется в ка честве члена семьи нанимателя этого помещения (так назы ваемый родственный обмен).
В ЖК РСФСР (ст. 71) указывается, что соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров, выда ваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шести месячный срок.
В ЖК РСФСР (ст. 73) содержится перечень условий, при которых обмен жилого помещения не допускается. Обмен жилого помещения не допускается: 1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
2) если обмен носит корыстный или фиктивный харак тер;
3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подле жит сносу или переоборудованию для использования в дру гих целях либо передается для государственных или обще ственных нужд;
4) если дом подлежит капитальному ремонту с пере устройством и перепланировкой жилых помещений;
5) если помещение является служебным или находится в общежитии;
6) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в резуль тате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Содержащийся в Кодексе перечень условий (оснований), при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых об мен не допускается, устанавливаются законодательством РФ.
ЖК РСФСР (ст. 74) устанавливает, что обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:
1) если он произведен с нарушением требований, преду смотренных Жилищным кодексом; 2) по основаниям, установленным гражданским законо-
См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. №7. С. II.
дательством для признания сделки недействительной (на пример, совершения сделки под влиянием заблуждения, об мана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, зло намеренного соглашения представителя одной стороны с Дру гой и т. д.). По этим же основаниям может быть признан не действительным и договор мены жилыми помещениями. Так, договор мены жилыми помещениями (или обмена жилыми помещениями) может быть признан недействительным, если у участника договора сложилось неправильное представле ние о существенных элементах сделки или в связи с неведе нием участника сделки относительно этих элементов (сделка под влиянием заблуждения). В этом случае, если заблужде ние имело существенно значение [например, обнаружение после мены (обмена) таких неустранимых недостатков жи лого помещения, которые создают объективную невозмож ность проживания в данном помещении], то при признании такой сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция).
Отношения собственности, основанные на недействитель ной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.
Приведем следующий пример. Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире. В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставле на двухкомнатная квартира в ЖСК "Калиновский", в ко торую она переехала с сыном.
В декабре 1985 г. Мельникова и ее дочь произвели род ственный обмен жилой площади, согласно которому Шуль гина с сыном прописалась в однокомнатной государствен ной квартире, а ее мать ~ в кооперативной.
В связи с обменом жилой площади Мельникова была при нята в члены ЖСК "Калиновский", а Шульгина исключе на из кооператива. Однако в кооперативную квартиру Мельникова не вселилась. В декабре 19-93 г. она обрати лась в суд с иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной кварти рой, освободить жилое помещение добровольно отказыва ется, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.
Шульгина предъявила встречные требования о призна нии произведенного обмена недействительным по моти вам его фиктивности, без намерения сторон вселяться в полученные по обмену жилые помещения.
§ 7. Договор пожизненного содержания с иждивением
264
Глава 13.' Распоряжение жилыми помещениями
Решением Орджоникидзевского районного народного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встреч ный иск Шульгиной удовлетворен.
Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в протесте вопрос об отмене решения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 1995 &• протест оставила без удовле творения, указав следующее: "При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселить ся в другие жилые помещения...
Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны остались про живать в прежних жилых помещениях...
... Обстоятельства, связанные с заключением договора об мена, судом исследованы полно, собранным доказательст вам дана правильная оценка в порядке ст. 56 ГПК РСФСР.
При таких данных суд обоснованно признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в со ответствии сост. 73' ЖК РСФСР, ст. 49 ГК РСФСР признал его недействительным. В силу ст. 4 ГК РСФСР (в ред. Закона РСФСР от 11 июня 1964 г. ), действовав шей на день рассмотрения спора, гражданские права и обя занности возникают из сделок, предусмотренных законом, а также из сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Права и обязанности Мельниковой, связанные с членст вом в кооперативе, а затем и с собственностью на жилое помещение, возникли на основании сделки, которая судом признана недействительной как противоречащая требова ниям закона. По этим мотивам отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми по мещениями, также являются недействительными с момен та совершения сделки (ст. 59 ГК РСФСР).
Решение суда соответствует собранным доказатель ствам и требованиям закона" '.
§ 7. Договор пожизненного содержания с иждивением
Гражданский кодекс регламентирует особый случай поль зования жилым помещением на основании договора пожиз-
' См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 8. С. 1—2.
ценного содержания с иждивением. Согласно ст. 610 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением полу чатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недви жимость в собственность плательщика ренты, который обя зуется осуществлять пожизненное содержание с иждивени ем гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Раньше аналогичные отношения регламентировались ГК РСФСР (ст. 253—254). Кодексом был предусмотрен .особый вид договора — договор купли-продажи жилого дома с усло вием пожизненного содержания продавца, являющегося не трудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Этот договор в последнее время находил довольно широкое при менение^. По этому договору продавец передает в собствен ность покупателя жилой дом или часть его за предоставле ние последним продавцу до конца его жизни соответствую щего материального обеспечения (в натуре — в виде жили ща, питания, ухода и необходимой помощи).
В ГК РФ сфера применения договора (получившего но вое название — "договор пожизненного соединения с ижди вением") существенно расширена. Особенностью обязатель ства пожизненного содержания с иждивением, которой это обязательство отличается от других видов ренты, является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого дома, квартиры и т. п.). Получение пожизненного содержания с иждивением (как и получение ренты вообще) не ставится, как это было по ГК РСФСР 1964 г., в зависи мость от состояния здоровья, возраста, трудоспособности гражданина. Получателями ренты, пожизненного содержа ния с иждивением могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество (жилой дом, квартиру и т. п.) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставлять содержание с иждивением)^ В Гражданском кодексе предусмотрены гаран тии стабильности отношений пожизненного содержания с иж дивением. Так, ст. 604 ГК РФ предусматривается, что пла тельщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания (жилой дом, квар тиру и т. п.), только с предварительного согласия получателя
' См.: Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. с. 44—45.
" О ренте и пожизненном содержании с иждивением см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. М., 1996. С. 55—60; 318—328.
§ 8. Договор дарения жилого помещения
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содер жания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Закон предоставляет получателю пожизненного содер жания с иждивением право требовать возврата квартиры, жилого дома (или иного недвижимого имущества), передан ных в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему покупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).
§ 8. Договор дарения жилого помещения (жилого дома)
По договору дарения одна сторона передает безвозмезд но или обязуется передать другой стороне имущество (жи лое помещение, жилой дом и т.п.) в собственность. Заключе нию договора дарения жилья (либо строительных материа лов для строительства или ремонта жилого дома) может пред шествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, про извести его дарение гражданину. По договору дарения тре буется согласие одаряемого на получение дара. Для договора дарения характерна также его безвозмездность. Поэтому если на одаряемого возлагается договором какое-либо встречное обязательство, например обязанность предоставлять дари телю — бывшему собственнику квартиры содержание, иж дивение, то налицо другой договор, а не договор дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения денег цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одаряемый при нимает в дар деньги в связи, например., с вступлением в жилищный или жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого дома, квартиры в собствен ность.
По закону требуется, чтобы договор дарения жилого дома, квартиры был заключен в нотариальном порядке, если хотя бы одной из сторон, является гражданин, а жилой дом нахо дится в городе или рабочем поселке, и, кроме того, договор должен быть зарегистрирован в органах местного само управления. Если дом находится в сельском населенном пунк те, то договор дарения жилого дома должен быть совершен в
письменной форме и зарегистрирован в органах сельской администрации.
§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
Лицо, которому принадлежит жилое помещение на пра ве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каким являются согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге — договором об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По договору ипотеки может быть заложено также не движимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного веде ния и права на которое зарегистрированы в порядке, уста новленном для государственной регистрации прав на недви жимое имущество и сделок с ним'.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для иден тификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной реги страции прав на недвижимое имущество, зарегистрировав ший это право залогодателя.
Жилые дома и иные строения, непосредственно связан ные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одно временной ипотекой по тому же договору земельного участ ка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закла дываемый объект, либо залогом принадлежащего залогода телю права аренды этого участка или его соответствующей части^
При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспече ние обязательства квартирами, незавершенным строитель-
См.: Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 // Российская газета. 1996. 6 марта. ^ См.: П. 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.
§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
ством вместе с заготовленными для него материалами и обо рудованием, принадлежащими залогодателю'.
Не допускается ипотека, в частности, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федераль ным законом порядке приватизация запрещена.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соот ветствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Если предметом ипотеки является недвижимое имуще ство, на отчуждение которого требуется согласие или разре шение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывает ся в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков^.
Договор об ипотеке заключается в нотариальном порядке (подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 339 ГК РФ). Если залог жилого помещения непосредст венно связан с залогом земли, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регист рацию, в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (БТИ) (п. 1 ст. 131, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотари альному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.
Согласно "Основным положениям о залоге недвижимого имущества — ипотеке" (одобренным распоряжением замес тителя Председателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-ра) дого вор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государствен-
' Си.: Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные доку менты, комментарии. Вып. № 12. М„ 1996. ^ См.: П. 5 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.
ной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы заклад ной или требования по ее государственной регистрации вле чет недействительность договора об ипотеке.
Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистра ции закладной. Ипотека может быть установлена, в частнос ти, на жилые дома и квартиры.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государст венная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).
Отказ в государственной регистрации договора об ипо теке либо уклонение соответствующего органа от регистра ции могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Обращение взыскания на имущество, за ложенное по договору об ипотеке, осуществляется по реше нию суда или арбитражного суда в соответствии с требова ниями ГК РФ.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживаю щие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приоб ретшим жил,ой дом (квартиру), и проживающими в нем та кими лицами заключается договор аренды жилого помеще ния на условиях, обычных для данной местности.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживаю щие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приоб ретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем та кими лицами заключается договор аренды жилого помеще ния на условиях, обычных для данной местности.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собствен ники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспече ние кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье^.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие спе циальную лицензию. В соответствии с "Основными положе ниями о залоге недвижимого имущества — ипотеке" ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения
См.: Ст. 13 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.
§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
погашения ссуды, предоставленной для строительства, ре конструкции или капитального ремонта жилого дома (квар тиры)..Жилой дом (квартира) также может быть предметом ипотеки, если гражданин — его собственник и члены его се мьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нор мами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназна ченные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, уста новленные для жилых домов (квартир), на них не распро страняются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на ус ловиях договора найма жилого помещения или иных основа ниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помеще ния, договор аренды или иной договор на проживание сохра няет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме сво бодную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия за логодателя по срочному договору коммерческого найма жи лого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмот ренного договором срока не обязан возобновлять этот дого вор найма.
Независимо от того, кто пользуется жилым помещени ем — залогодатель или залогодержатель, он не должен до пускать ухудшения качества заложенного жилого помеще ния. Передача жилого помещения в залог ограничивает за логодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое по мещение (если в договоре залога не оговорено иное).
В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залого держателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости зало женного недвижимого имущества по решению суда. Обраще ние взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной подписи нотариуса не допускает-
ся. Удовлетворение требования залогодержателя за счет за ложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на ос новании нотариально удостоверенного соглашения залогодер жателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на кото рое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуаль ным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
2. Основания и пределы ограничения прав человека и гражданина по российскому законодательств
3. Финансовая политика
4. Кредит и его формы Общая характеристика форм кредита и критерии их классификации Формы кредита и и
5. Капитанская дочка хорошо видно как это происходит в жизни и к каким приводит результатам
6. Новый путь изучения художественных произведений и составления письменных работ 1909 ищет пути преодолени
7. Новогодние старты 7 декабря Фамилия И
8. Тема 2 Предприятие фирма как субъект хозяйствовенной деятельности 1 вопрос
9. Психологические барьеры общения
10. Якушкин Иван Дмитриевич
11. произведения науки литературы и искусства; 2 программы для электронных вычислительных машин программы д
12. Учет операций по страхованию от несчастных случаев на производстве
13. 1943 является одним из основоположников нового междисциплинарного направления- эволюционной теории познани
14. На тему- ldquo;Административные правонарушения против собственностиrdquo; Студентка Ахламова Верон
15. м.н. профессор Огурцов П
16. КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 1 по дисциплине Английский язык
17. Еще кружок ПРЕДМЕТ НП Налоговое право создает режим изъятия налогов у физических лиц и организаций
18. темах розщеплюють органічні речовини- а продуценти; б рослиноїдні тварини; в м~ясоїдні тварини;
19. Социальная динамика науки
20. Реферат- Организация труда персонала