Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
1. Принципы оценки недвижимости
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл. 1.1).
Таблица 1.1. Альтернативные варианты застройки земельного участка
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем |
|
|
Стоимость застройки,$ |
577 000 |
721 500 |
450 000 |
|
Годовой валовой доход,$ |
150 000 |
250 000 |
100 000 |
|
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ |
20 000 |
25 000 |
5 000 |
|
Прочий доход,$ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
|
Операционные расходы,$ |
50 000 |
120 000 |
30 000 |
|
Резерв на замещение,$ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
|
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
13 |
14 |
13,2 |
|
Коэффициент капитализации для земли, % |
12 |
12 |
12 |
Решение:
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем |
|
|
NOI= (годовой валовой доход + прочий доход) - (поправка на недоиспользование и потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение) |
(150000+5000) - (20000+50000+5000) =80000 |
(250000+10000) - (25000+120000+10000) =105000 |
(100000+3000) - (5000+30000+3000) =65000 |
|
Часть дохода, относящаяся к улучшениям (IB=VB*RB) |
577000*0,13 =75010 |
721500*0,14 =101010 |
450000*0,132 =59400 |
|
Часть дохода, относящаяся к земле (IL=NOI-IB) |
80000-75010 =4990 |
105000-101010 =3990 |
65000-59400 =5600 |
|
Стоимость земли (VL=IL/RL) |
4990/0,12=41583,3 |
3990/0,12=33250 |
5600/0,12=46666,7 |
Ответ: Оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей, показывает, что вариантом ННЭИ объекта недвижимости будет проект по застройке его жильем.
2. Финансовая математика
Инвестор имеет временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:
) положить на счет в банке под 15% годовых;
) приобрести квартиру и сдать ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5 лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее.
Решение:
1 вариант
PV=20000 долл.
r=15% годовых
t=5 лет
Будущая стоимость средств на счете в банке через 5 лет:
FV=PV*F1= =20000*(1+0,15)5=20000*2,01136=40227,14 долл.
2 вариант
Доход от продажи квартиры:
FV=25000 долл.
Будущая стоимость аннуитетных платежей:
FVA=PV*F2=1400*((1+0,155) - 1)/0,15=1400*1,01136/0,15=9439,33 долл.
Совокупный доход инвестора через 5 лет:
+9439,33=34439,33 долл.
Ответ: Вариант 1 предпочтительнее, так как показывает большую доходность.
В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 17%.
Решение:
PV=9500 долл.
r=17% годовых
t=10 лет
Рассчитаем ежегодные взносы на замену коврового покрытия:
9500*F6= Или 9500*F6(17%, 10 лет, год)=2039
Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят 2039 долл.
3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 14%.
Решение:
Общий коэффициент капитализации найдется по формуле:
R0=RE*E+RM*M
Доля собственных средств: E=0,4
Доля заемных средств: M=0,6
Коэффициент капитализации для собственного капитала: RE=0,14
Ипотечная постоянная:
RM=12*F6 (9%, 10 лет, мес)=12*=0,1520
Или RM=F6 (9%, 10 лет, мес)==0,1520
Общий коэффициент капитализации:
R0=0,4*0,14+0,6*0,1520=0,056+0,091224=0,1472
Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 14,72%
Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно
Решение:
Стоимость земли: VL=8000 долл.
Стоимость строительства: VB=V-VL
Доля заемных средств: ML=0,6V
Срок кредита: T=10 лет
Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
Ставка капитализации для земли: RL=17%
Ставка капитализации для улучшений: RB=19%
1. DCR=NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, NOI - чистый операционный доход). Следовательно, NOI = DCR*DS=1,4*DS
. Коэффициент капитализации для заемных средств
Отсюда DS=RM*ML=RM*0.6V
3. RM=12*F6 (12%, 10 лет, мес)=12*0,01435=0,1722
Тогда DS=0.172165*0.6V=0.103299V
. NOI=1,4*DS=1,4* 0,103299*V=0,1446186*V
5. c другой стороны,
NOI=IL+IB=RL*VL+RB*VB=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=0,19*V-160
Следовательно, 0,1446186*V=0,19*V-160
V=3526 следовательно минимальный NOI=0,1446186*3526=510 долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510 долл.
Недвижимое имущество сдано в аренду на 6 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $7 000, а со второго года растет на $500 каждый год в течение всего срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для данного вида недвижимости 19%. Стоимость реверсии к концу срока аренды составит $160 000. Какова стоимость прав арендодателя.
Решение:
PV=PVNOI+PVреверсии
PV=27281.4+56342.77=83624,17
Ответ: Стоимость прав арендодателя составит 83624,17 долл.
Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:
1) чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;
2) проектируемый период - 10 лет;
) условия кредита:
норма процента - 10% годовых,
срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4) доля заемных средств - 70%;
5) изменение стоимости недвижимости - 20% потери;
) норма отдачи собственного капитала - 16%.
Решить задачу двумя способами:
· используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
· используя модель Эллвуда.
Решение:
. с помощью модели ипотечно-инвестиционного анализа
Стоимость недвижимости рассчитаем по формуле:
V=(NOI - DS)*F5 (16%, 10 лет, год)+(SP-BAL)*F4 (16%, 10 лет, год)+ML
Где NOI - чистый операционный доход;
DS - сумма по обслуживанию долга;
SP - стоимость продажи объекта;
BAL - остаток по кредиту;
ML - доля заемных средств;
DS=ML*F6(8%, 25 лет, мес)*12=0,7V*0,00772*12=0,064848V
F5 (16%, 10 лет, год)=4,83323
SP=0,8V
BAL=DS/12*F5 (8%, 15 лет, мес)=0,064848V/12*104,64059=0,565478V
F4 (16%, 10 лет, год)=0,22668
ML=0,7V
V=241661,5-0,313425V+0,181344V-0,128183V+0.7V
Отсюда, V=431 335 долл.
2. с помощью модели Эллвуда.
V = NOI/ R0,
где NOI - чистый операционный доход
R0 - общий коэфф-т капитализации:
R0 = r - ∆0*F3 = Ye - M*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ∆0*F3,
где Ye - норма отдачи от собств. капитала (Ye = 0,16),
M - доля заемного капитала (М = 0.7),
PRN - процент выплаты кредита:
PRN = 1 - BAL% = 1-F5 (bal)/F5 (all) =
= 1-F5 (8%, 15 лет, мес.)/F5 (8%, 25 лет, мес.) = 1 - 104,64059/129,56452 = = 0,192366938
Rm - коэффициент капитализации заемного капитала:
Rm = DS/ML = ML*F6 (8%, 25 лет, мес.)*12/ML =
= 12*0,00772= 0,09264
∆0 - потери в стоим-ти недвиж-ти (∆0 = -0,2)
F3 (16%, 10 лет, год) = 0,04690 (табл.)
R0 = 0,16 - 0,7 (0,16 + 0,192367*0,0469 - 0,09264) + 0,2*0,0469 = 0,115912591
V = NOI/ R0 = 50 000/0,115912591 = 431 360 долл.
Ответ: стоимость недвижимости по модели ИИА - 431 335 долл.,
по модели Эллвуда - 431 360 долл.
4. Оценка недвижимости затратным методом
Задача 4.1 Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни - 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.
Какова величина неустранимого физического износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом:
1. Прямые издержки, $ 200 000 в том числе:
- кровля, $ 8000
- электропроводка, $ 4000
- система тепло и водоснабжения и канализация, $ 3000
2. Накладные расходы, $ 8000
3. Прибыль предпринимателя, $ 25 000
За время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.
Решение:
Полная восстановительная стоимость здания =200 000+8 000+25 000=233 000 $
Стоимость здания =233 000 (8 000 + 4 000 + 3 000) - (3 700 + 4 100) = 210 200 $
Неисправимый физический износ (НФИ) = 6/50 * 210 200 + 6/15 * *(8000+4000+3000) = 31 224 $
Исправимый физический износ (ИФИ) = 3700 + 4100 = 7 800 $
Неустранимый износ (НИ) = НФИ+ИФИ=31 224 + 7800 = 39 024 $
Текущая стоимость здания с учетом износа:
VB = 233 000 - 39 024 = 193 976 $
Ответ: Величина неустранимого физического износа 31 224 $.
Текущая стоимость здания 193 976 $
недвижимость капитализация земельный оценка
5. Оценка недвижимости методом сравнения продаж
Определить медиану, моду и установленную корректировку по данным, представленным в таблице 5.1.
Таблица 5.1. Информация по парным продажам
|
Цена продажи, $ |
|
Пара 1 |
Пара 2 |
Пара 3 |
Пара 4 |
Пара 5 |
|
|
Дом с садом |
82 500 |
90 000 |
78 000 |
70 500 |
72 750 |
|
Дом без сада |
76 500 |
85 500 |
75 000 |
67 500 |
64 500 |
Таблица 5.2
|
Цена продажи, $ |
|
Пара 1 |
Пара 2 |
Пара 3 |
Пара 4 |
Пара 5 |
|
|
Корректировка |
6 000 |
4 5000 |
3 000 |
3 000 |
8 250 |
Медиана (серединное значение) = 6000+4500+3000+3000+8250 = 24750/2 = 12375, следовательно, первая накопленная частота, которая превышает значение 12375, равна 3000 у третьей пары.
Мода (наиболее часто встречающееся значение) = 3000
Ответ: Мода и медиана равны 3000.
Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.3).
Таблица 5.3. Информация о продажах аналогичных объектов
|
Характеристики объектов |
Объект |
|
Оцениваемый |
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Цена продажи |
313 500 |
224 500 |
251 900 |
|
|
Дата продажи |
3 недели назад |
1 месяц назад |
4 дня назад |
|
|
Общая площадь, м |
4 000 |
7 000 |
5 400 |
8 000 |
|
Арендная площадь |
3 400 |
6 600 |
5 000 |
6 100 |
|
Транспортная доступность и воз-можность парковки автотранспорта |
Лучше |
Лучше |
Хуже |
|
|
Удобство разгрузки |
Аналог |
Аналог |
Хуже |
Решение:
|
Характеристики объектов |
Объект |
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Цена доли арендной площади разгрузки |
6600/7000=0,943 |
5000/5400=0,926 |
6100/8000=0,7625 |
|
Цена 1 кв м общей площади |
313500/7000=44,76 |
224500/5400=41,57 |
251900/8000=31,49 |
|
Цена 1 кв м полезной площади |
313500/6600=47,5 |
224500/5000=44,9 |
251900/6100=41,3 |
|
Цена за одну неделю |
Снизилась на 47,5-44,9=2,6 |
||
|
Корректировка цены по времени |
-2,6*3=-7,8 |
-2,6*4=-10,4 |
-2,6*0,5=-1,3 |
|
Корректировка цены по транспортной доступности (47,5-41,3)/2=3,1 |
-3,1 |
-3,1 |
+3,1 |
|
Корректировка по удобству разгрузки 47,5 - 41,3 = 6,2 |
0 |
0 |
-6,2 |
|
Итого цена: |
36,6 |
31,4 |
36,9 |
Из трёх вариантов принимаем оценочную стоимость одного метра полезной площади 36,6 долл./м2.
Общая стоимость магазина будет составлять
,6 * 3 400 = 124 440 долл.
Ответ: 124 440 долл.
6. Оценка земельных участков
Семья собирается приобрести земельный участок под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 20 и 21,5% соответственно.
Решение: Рассчитаем чистый операционный доход от аналогичного участка
NOI = Арендные платежи - комиссионные - расходы по эксплуатации = =15 000 - (15 000*0,015) -2 375 = 12 400 долл.
Рассчитаем коэффициент капитализации для данного объекта
Rо = NOI /V = 12 400 / 56 000 = 0,221 = 22,1%
Данная ставка капитализации выше рыночной, следовательно, приобретение данного земельного участка выгодно.